Julho de 2026. Os levantamentos do segundo trimestre do mercado logístico nacional começaram a circular e trouxeram um dado que, de tão fora da curva, pareceu erro de digitação: das dez maiores locações de galpões do trimestre no Brasil, nove foram assinadas por duas empresas de comércio eletrônico. A maior de todas ficou com a Shopee, 106.499 m² no Marq Guarulhos III. Logo atrás, duas operações do Mercado Livre, uma de 164.665 m² no KSM LOG Guarulhos e outra de 64.665 m² no Markinvest. A única locatária de fora do comércio eletrônico entre as dez maiores foi a Leo Madeiras, com 37 mil m² no Condomínio Logístico RAF, na capital paulista. Guardem esse desenho, investidores e investidoras, porque ele explica quase tudo o que vem a seguir.
O retrato agregado é ainda mais eloquente. A taxa de vacância dos galpões de alto padrão (classes A e A+) no Brasil fechou o segundo trimestre em 5,47%, a mínima de toda a série que acompanho desde 2016. Para dimensionar o tamanho do movimento: no segundo trimestre de 2017 esse mesmo indicador marcava 25,0%. São 19,5 pontos percentuais de aperto em dez anos, sem uma única reversão relevante de tendência. As consultorias divergem na casa decimal, e é bom que se diga com honestidade: a Colliers aponta 5%, JLL e Binswanger trabalham com 5,5%, a EREA em parceria com a Buildings chega a 5,7%. Cada uma recorta o universo de imóveis de um jeito, e por isso os números não batem. O que nenhuma delas discute é a direção.
Fonte: CRE Tools – Buildings (2T26) | Elaborado por Finclass
E aqui entra o afunilamento que de fato importa. Concentro a análise em São Paulo por uma razão aritmética, não por bairrismo: o estado responde por praticamente metade da área bruta locável (ABL) logística do país, com 17,7 milhões de m² de um estoque nacional de 36,7 milhões, proporção que se sustenta quando isolamos apenas o alto padrão, conforme dados da Buildings no 2T26. Falar de logística brasileira ignorando São Paulo é como falar de renda fixa ignorando o CDI. No segundo trimestre, o estado concentrou 50% de toda a absorção líquida nacional da logística de alto padrão, 481 mil m², e viu a própria vacância recuar 1,5 ponto percentual, para 5%, também mínima histórica. Dentro do estado, os números beiram o desconforto operacional: Guarulhos fechou o trimestre com 1% de vacância; Cajamar, com 5,2%. E o acumulado do ano é o dado que mais me chamou atenção. Em apenas seis meses, São Paulo já registrou 62% de toda a absorção bruta e 72% de toda a absorção líquida que o estado havia produzido em 2025 inteiro.
“Calma lá, Ricardo. Com tanto desenvolvimento em curso, isso não termina em excesso de oferta, como sempre terminou?”
Pergunta certíssima, e é ela que separa o analista do animador de torcida. A atividade construtiva realmente está em recorde absoluto: 5,5 milhões de m² em obras de ativos logísticos de alto padrão, o maior volume da série na Buildings que conta com mais 13 anos de informações. Só que volume absoluto, isolado, é um número que engana. O que interessa é a pressão relativa, ou seja, quanto essa obra representa diante do estoque que já existe. E aí o susto passa: essas obras equivalem a 15,1% de um estoque total que hoje soma 36,7 milhões de m². No terceiro trimestre de 2021, quando o mercado de fato se assustou, essa mesma razão estava em 21,4%. O canteiro cresceu, mas o denominador cresceu mais rápido.
Fonte: CRE Tools – Buildings (2T26) | Elaborado por Finclass
Existe um prisma ainda melhor para medir risco de oferta, e ele responde uma pergunta simples: em quanto tempo o mercado absorve tudo o que está vago e tudo o que está sendo construído, ao ritmo de absorção corrente? No segundo trimestre de 2026 este indicador aponta para 1,9 ano, sendo 0,5 ano de estoque vago e 1,4 ano de obras. No 1T25, apenas cinco trimestres atrás, esse mesmo indicador marcava 2,9 anos. A mínima da série, 1,7 ano, foi registrada no 3T22. Ou seja: estamos rodando praticamente colados no ponto mais apertado que este mercado já viveu.
Fonte: CRE Tools – Buildings (2T26) | Elaborado por Finclass
O motor dessa compressão é o balanço entre oferta e demanda, e ele está desequilibrado para o lado bom. No 2T26, a absorção líquida somou 971,86 mil m² contra 574,46 mil m² de novo estoque entregue, um excedente de demanda de 397 mil m² em um único trimestre. Não é ponto fora da curva: a absorção superou as entregas em oito dos últimos dez trimestres. No acumulado de doze meses, a absorção líquida atingiu 3,85 milhões de m², recorde da série, enquanto as entregas ficaram perto de 3,0 milhões. E note o detalhe que fecha a cadeia causal: as entregas do trimestre foram o menor volume desde o início de 2025. Demanda em recorde, oferta desacelerando. Vacância na mínima. Simples assim.
Fonte: CRE Tools – Buildings (2T26) | Elaborado por Finclass
Volto então ao desenho da abertura, porque ele não é click bait, é a tese, afinal sou analista, não influencer. O comércio eletrônico é o grande motor desta exuberância, e a evidência não está só nas nove locações de dez. Em 24 de março de 2026, o Mercado Livre anunciou investimento de R$ 57 bilhões no Brasil para o ano, 50% acima dos R$ 38 bilhões de 2025 e um universo de distância dos R$ 2 bilhões de 2019. O plano prevê 14 novos centros de distribuição no modelo fulfillment (armazenagem e expedição feitas pela própria plataforma), levando a rede de 28 para 42 unidades no país. Só no segundo trimestre, e só no estado de São Paulo, a companhia locou 236 mil m². Fora do eixo São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, varejo e comércio eletrônico responderam por 49% de toda a absorção bruta do trimestre. Metade do mercado!
E o combustível desse motor ainda tem tanque cheio. Segundo a Abiacom, ex-ABComm, o comércio eletrônico brasileiro faturou R$ 235,5 bilhões em 2025, alta de 15,3%, e deve alcançar R$ 259,8 bilhões em 2026. São Paulo sozinho responde por 32% das vendas nacionais, o que fecha o círculo com a concentração de ABL no estado. O ponto decisivo, porém, é outro: a penetração do comércio eletrônico no varejo brasileiro está entre 16% e 17%. Compare com mercados maduros e você entende por que ninguém nessa indústria está construindo para o ano que vem. Estão construindo para a década. Na China, a participação do e-commerce já se aproxima de 50% em relação ao varejo total, Reino Unido e Coreia do Sul, próximo a 30%.
“Tudo lindo, Ricardo. Mas e o preço? Se falta espaço, o aluguel disparou, certo?”
Calma, jovem padawan. Aqui a resposta é bem menos glamourosa do que o vídeo ou o grupo de mensagens vai te contar. O preço pedido médio nacional fechou o trimestre em R$ 29,62 por m² ao mês. Em dez anos, isso representa uma alta nominal de 50,6%. Parece bom, até você lembrar que no mesmo período o IPCA acumulou 63,1%. Traduzindo em bom português: em termos reais, o preço pedido de hoje está 7,7% abaixo do nível do segundo trimestre de 2016. Aquele patamar de 2016, trazido a valores de junho de 2026, equivalia a R$ 32,08 por m². O fundo real foi tocado no segundo trimestre de 2022, a R$ 24,67. Ou seja, o mercado passou seis anos destruindo valor real e os últimos quatro correndo atrás do prejuízo. Ainda não alcançou.
Fonte: CRE Tools – Buildings (2T26) | Elaborado por Finclass
Por que o repasse demorou tanto? Porque ele não é linear. Quando cruzo os 41 trimestres da série em um plano de vacância contra preço, o desenho é uma letra J deitada: entre 25% e 11% de vacância, o preço pedido praticamente não se mexeu, oscilando na faixa dos R$ 18 a R$ 20. O poder de barganha só mudou de lado, favorecendo proprietários, quando a vacância furou os 11%. Daí em diante a curva se verticaliza. E abaixo de 8%, patamar em que estamos hoje, o mercado brasileiro nunca esteve. Não há série histórica para consultar, não há paralelo para calibrar expectativa. É território inédito, e quem cravar com convicção o que vem a seguir está chutando, alguns com certo grau de elegância, mas ainda assim, um chute. Chutes elegantes eu aprecio, especialmente de quem tem obrigação em emitir opinião afinal, só perde pênalti quem bate.
Fonte: CRE Tools – Buildings (2T26) | Elaborado por Finclass
O ganho real, quando existe, é geograficamente concentrado, e é por isso que insisto no recorte paulista. No estado de São Paulo o preço médio pedido está em R$ 33,10 por m², contra R$ 29,64 no restante do país, novamente focando nos ativos de alto padrão. Estreite o raio para até 30 quilômetros da capital e o número ultrapassa a marca de R$ 37,00 nos empreendimentos já entregues, chegando a R$ 49 quando se incluem os que ainda estão em obras. É o mercado precificando o metro quadrado de última milha (last mile, a etapa final da entrega até o consumidor) como bem escasso, porque é exatamente isso que ele é. Terreno com licença, acesso viário e proximidade de Guarulhos ou Cajamar não se fabrica em planilha.
E preciso registrar um contraponto honesto, daqueles que costumam ser varridos para debaixo do tapete quando a narrativa está bonita. O preço pedido nacional recuou neste trimestre, a primeira queda em três anos. À primeira vista, contradiz tudo o que escrevi acima. Não contradiz, e a explicação está na composição da amostra: quando a demanda leva primeiro o estoque bom, o que sobra vago é justamente o galpão pior localizado e menos moderno, ou ainda com ABL disponível fora do radar dos grandes tomadores de área, e essa mudança de mistura puxa a média pedida para baixo mesmo com o mercado apertando. É o preço pedido, não o preço fechado. Segundo o gerente de Research da EREA, Henrique Curvello Porto, o estoque efetivamente transacionado, entre novas locações e revisionais, segue registrando aumentos reais. São dois indicadores diferentes contando a mesma história por ângulos opostos.
“E por que a cota do meu FII de galpão não está refletindo nada disso?”
Porque, no curto prazo, quem manda no preço da cota é o juro, não o aluguel. Escrevi isso aqui há poucas semanas e o segundo trimestre não fez outra coisa senão reforçar. O IFIX encerrou julho aos 3.818,52 pontos, queda de 0,32% no mês, ainda distante da máxima de 3.944,38 pontos registrada dentro das últimas 52 semanas. No acumulado de 2026 até junho, os fundos de tijolo recuavam 0,78%, com o segmento logístico avançando singelos 0,39%. Repare no descompasso: o fundamento entregou recorde de absorção e mínima histórica de vacância, e a cota andou de lado. Nada de novo sob o sol da curva de juros.
Dito isso, seria desonestidade minha vender a logística como o desconto óbvio do mercado. Não é, e o enredo apresentado mostra por quê. O segmento negocia o múltiplo P/VP perto de 0,95, o menor desconto entre todos os segmentos de tijolo do IFIX, justamente porque o mercado já reconheceu boa parte dessa história. A pechincha estatística está nas classes que apanharam mais: escritórios saíram a 0,72 vez o patrimônio, um desconto de 28%, e shopping centers também rodam abaixo de uma vez. A diferença é que, na logística, você paga mais caro por um fundamento que está no melhor momento da série; nas outras classes, paga barato por um fundamento que ainda precisa provar a virada (escritórios) ou que tem um desafio micro se avizinhando (shopping centers e a dúvida sobre o consumo com a economia esfriando). São apostas de naturezas distintas, e confundi-las é o erro clássico de quem olha só o múltiplo.
Os riscos existem e merecem nome. O primeiro é a concentração de locatários: quando duas empresas assinam nove das dez maiores locações do trimestre, o mercado logístico passa a carregar, na prática, risco de crédito corporativo concentrado, e uma revisão de estratégia dessas companhias reverbera em muito galpão. O segundo é o pipeline fora do eixo paulista, onde a demanda é menos densa e o mesmo metro quadrado tem margem de erro bem menor. Vale o dado: Santa Catarina entregou 277 mil m² de novo estoque no trimestre, mais do que os 191 mil m² de São Paulo, conforme dados da JLL em julho de 2026. O terceiro são as mudanças tributárias regionais, que já reorganizaram malha logística no passado e podem voltar a fazê-lo. E o quarto, o mais silencioso, é o próprio preço de entrada. Amor eu tenho aos meus filhos; ativo tem preço. A gente ganha dinheiro com imóvel comprando bem, não rezando pela alta.
Fecho com a pergunta que me acompanha desde que vi o número de 5,47% de vacância em nosso parque logístico. Este mercado passou uma década corrigindo oferta e só agora, com a vacância em terreno que nunca vivenciou, reúne condições de negociar aluguel com proprietário no lado mais forte da mesa. A janela para converter escassez física em ganho real de aluguel está aberta pela primeira vez em anos. Ela permanecerá aberta tempo suficiente para que os contratos sejam renovados e o repasse chegue ao resultado dos fundos imobiliários e por conseguinte, ao bolso do cotista? Ou o mesmo canteiro recorde que hoje parece inofensivo em termos relativos vai, daqui a dois ou três anos, nos devolver ao ponto de partida? Não tenho essa resposta, cauteloso que sou, confiarei no senhor da razão: O tempo a trará, tijolo por tijolo.
Um grande abraço,
Ricardo Figueiredo
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