A vacância dos escritórios A/A+ de São Paulo praticamente encostou no patamar pré-pandemia — e fez isso com 18% mais prédio no mercado. Nos FIIs de lajes, a tela conta outra história.
Em 30 de junho de 2026 a taxa de vacância dos edifícios A/A+ da cidade de São Paulo fechou em 12,67%. No primeiro trimestre de 2020 — o último trimestre antes de a pandemia virar a mesa por aqui — ela estava em 12,38%. Vinte e cinco trimestres, uma pandemia inteira, após decretarem “o fim do escritório”, e a diferença é de 0,29 ponto percentual, conforme dados da consultoria Buildings divulgados em sua plataforma CRE Tools.
“Ricardo, então não aconteceu nada nesses seis anos, vacância no mesmo lugar?”
A aceleração do branqueamento de meus cabelos não concorda com isso. Aconteceu muita coisa. A vacância bateu 23,52% no 3T21, o topo da série de 15 anos que estamos olhando aqui. Sair de lá e chegar aqui significou 10,85 pontos percentuais de recuperação. E tem um detalhe que que torna essa recuperação ainda mais vigorosa: essa volta não se deu num mercado congelado. O estoque A/A+ paulistano saiu de 4,52 milhões de m² no 1T20 para 5,34 milhões de m² agora — 18,1% de área nova para preencher. O mercado não voltou ao ponto de partida porque parou; ele engoliu 820 mil m² de prédios novos — quase metade de todo o estoque A/A+ do Rio de Janeiro — e ainda assim voltou ao ponto de partida.
Fonte: Buildings — Mercado de Escritórios (2T26) | Elaborado por Finclass
A demanda não apareceu por acaso
A vacância é uma fotografia, já a absorção líquida (locações menos devoluções) é nosso filme. Nos 12 meses encerrados no 2T26, São Paulo A/A+ absorveu 361 mil m², contra 171 mil m² de novo estoque entregue no mesmo período. Sobra de demanda ao ofertado: mais de 187 mil m².
Aqui vai o número que mais me chamou atenção quando abri a base. Nos 21 anos de série da Buildings — vai de 3T05 até agora —, os oito maiores volumes de absorção líquida em 12 meses são, exatamente, os oito trimestres mais recentes. Do 3T24 ao 2T26. Não é um trimestre bom isolado; é o melhor bloco de demanda que este mercado já produziu.
Do outro lado da equação, a oferta futura encolheu. A atividade construtiva A/A+ (obras em andamento) soma 518.769 m², ou 9,7% do estoque existente. No 1T20 eram 839.135 m², equivalentes a 18,6% do estoque. Esses 9,7% são, aliás, a menor proporção de toda a série iniciada em 2005. Em termos de tempo, o vago somado ao que está em obra corresponde hoje a 3,3 anos de absorção no ritmo atual. É pouco. Simples assim.
Vale registrar o mesmo movimento no recorte mais amplo: considerando todas as classes, a vacância paulistana está em 14,71%, no décimo segundo trimestre consecutivo de queda — uma sequência que começou no 3T23.
Fonte: Buildings — Mercado de Escritórios (2T26) | Elaborado por Finclass
Flight to quality (fuga para a qualidade), na prática
Todo mundo repete a expressão. Poucos mostram onde ela aparece no dado. Aqui aparece em dois lugares.
Primeiro na vacância. Durante quase toda a série, o A/A+ ficou mais vago do que o conjunto do mercado paulistano — em 2016, chegou a ter 6,71 pontos percentuais a mais de área vaga. A partir do 2T25 isso se inverteu, e no 2T26 o A/A+ está 2,04 pontos percentuais mais apertado que o mercado total. O produto imobiliário corporativo mais caro é hoje o mais escasso.
Segundo no preço. O preço pedido do A/A+ equivale a 1,50 vez o preço pedido do conjunto de todas as classes — o maior prêmio de toda a série. Quando os dois se movem juntos assim, não é ciclo de aluguel barato atraindo inquilino; é escassez de produto bom.
Fonte: Buildings — Mercado de Escritórios (2T26) | Elaborado por Finclass
O preço andou. Mas menos do que a memória sugere
O preço pedido médio do A/A+ paulistano fechou o 2T26 em R$ 134,33 por m²/mês. São 14,7% acima de um ano atrás em termos nominais e 9,6% já descontada a inflação. Contra o piso do 1T20 (R$ 108,42 a preços de junho de 2026), são 23,9% de ganho real.
E agora a parte que ninguém coloca no post das redes sociais: em termos reais, esse mesmo preço está 58,6% abaixo do pico da série, registrado no 3T12. Nenhuma das nove praças que acompanhamos recuperou seu pico real — nem São Paulo como um todo, nem qualquer das cinco regiões A/A+, muito menos o Rio de Janeiro, onde inclusive, o buraco está bem mais profundo.
Fonte: Buildings — Mercado de Escritórios (2T26) | Elaborado por Finclass
Isso diz duas coisas ao mesmo tempo, e ambas verdadeiras. A primeira: o dono de laje que atravessou os últimos 15 anos vivendo só de aluguel perdeu para a inflação, e por uma margem larga, se o olhar estiver exclusivamente no aluguel gerado, não estamos avaliando eventual valorização do tijolo neste hiato temporal. A segunda: se o aluguel real está tão abaixo do que já foi, e a vacância voltou ao pré-pandemia, a pergunta natural é quanto ainda cabe de reajuste antes de o mercado voltar a ter oferta suficiente. Não faço projeção aqui — mas registro a assimetria. Meu papel é plantar a semente da dúvida em sua floresta tomada pelas Árvores das Certezas.
A Faria Lima jogou outro jogo
Entre as cinco regiões A/A+ em nossa base de dados, a Nova Faria Lima é a exceção de todas as métricas. Vacância em 6,30%, contra 3,53% no 1T20 — ou seja, o buraco lá nunca chegou a ser um buraco. E o preço pedido de R$ 323,11 por m²/mês é o maior valor nominal de toda a série histórica da região, desde 2005. Em termos reais, avançou 14,7% em um ano e está 50,4% acima do nível do 1T20; ainda assim, segue 15,8% abaixo do pico real de 2012. Nenhuma outra praça chegou perto disso: a segunda menos distante do próprio topo é Pinheiros, a 46,1%.
Fonte: Buildings — Mercado de Escritórios (2T26) | Elaborado por Finclass
O resto do mapa ajuda a entender o argumento de que escritório é, antes de tudo, endereço. A Paulista tem a menor vacância entre as praças, 5,73%, com pipeline (obras em andamento) equivalente a apenas 5,8% do seu estoque. Pinheiros aparece com 7,03% de vacância, mas com 19,6% do estoque em obra — a maior pressão relativa de oferta futura entre as regiões centrais, e a região onde a Binswanger aponta que 27% das entregas previstas já saíram pré-locadas. A Chucri Zaidan está em 13,11%, recebendo o transbordamento de quem não acha mais laje grande na Faria Lima. E a Chácara Santo Antônio, que chegou a 43,87% de vacância no 1T20, está em 24,66% — a maior queda de todas, partindo do pior lugar.
Por que só São Paulo?
Porque é lá que está o mercado. O estoque corporativo A/A+ da capital paulista, 5,34 milhões de m², é 2,9 vezes o carioca, de 1,82 milhão de m², conforme dados de 2T26 da Buildings. E a distância não é só de tamanho: o Rio A/A+ tem 24,46% de vacância e preço pedido real 71,4% abaixo do próprio pico. São dois mercados que descolaram de vez, ainda que o carioca também venha melhorando — caiu de 36,56% de vacância no 1T20 para os atuais 24,46%.
Fonte: Buildings — Mercado de Escritórios (2T26) | Elaborado por Finclass
E os FIIs de lajes, cadê?
“Ricardo, se está tudo tão bom assim, por que meu fundo de escritório não anda?”
Essa é a pergunta certa. Em julho de 2026, o segmento de lajes corporativas negociava a 0,67 vez o valor patrimonial — o maior desconto da indústria, contra uma média histórica do próprio segmento perto de 0,82 vez. Na mesma data, o IFIX rodava em torno de 0,90 vez, os galpões logísticos também a 0,90, os shoppings a 0,88 e os fundos de papel a 0,96: lajes amargam a lanterna.
A explicação de prateleira é o juro. Ela ajuda, mas não fecha a conta: shopping e galpão também competem com renda fixa e não apanham do mesmo jeito. O que poderia potencializar o efeito nocivo do juro elevado? O encolhimento do próprio segmento dentro do IFIX, que já foi quase metade do índice e hoje é inferior a 7%. A menor participação é acompanhada de liquidez mais limitada e por conseguinte, menor fluxo comprador recorrente e menor apetite para alocadores táticos, que precisam de porta de saída clara neste tipo de alocação. Some as profundas cicatrizes de alavancagens (uso de dívida) de fundos que estrearam com a curva de juros nas mínimas e viram a curva abrir, pressionando o custo financeiro. Por fim, a heterogeneidade entre regiões, que faz a álgebra da média precificar um cenário que não existe: o ativo bom arca com as consequências do ativo ruim do vizinho.
Há ainda um cruzamento que merece atenção. Observamos os dados do imóvel alto padrão que está dentro de um FII e apresenta vacância inferior àquilo verificado no mercado fora de fundo, e pede aluguel praticamente em linha com o mercado. Ou seja: o desconto na cota não está sendo explicado por um portfólio pior que a média. Enquanto isso, o dividend yield do segmento superava 12% a.a. em julho, contra média histórica de 9,1%, conforme nossos cálculos utilizando a base Economatica.
Some a isso o pano de fundo monetário. Em 5 de agosto o Copom cortou a Selic para 14,00% ao ano, no quarto corte consecutivo de um ciclo iniciado em março. Não é juro baixo. Mas é juro andando, lentamente, na direção que costuma ajudar o tijolo listado.
Nada disso é recomendação de compra, e você não vai me ver dizendo que existe almoço grátis a 0,67 vez o patrimônio. Fundo alavancado em região frágil continua sendo fundo alavancado em região frágil. Amor eu tenho aos meus filhos; ativo tem preço e com tanto ativo bom descontado, assumir risco desnecessário seria tolice.
O que desejo que leve dessa leitura
O mercado físico de escritórios de São Paulo passou por um ciclo negativo brutal e saiu dele. Absorveu 18% de estoque novo, derrubou 10,85 pontos percentuais de vacância desde o pico, produziu os oito melhores trimestres de demanda da série e chegou ao 2T26 com a menor proporção de obras em andamento sobre estoque de toda a série. O preço reagiu, e na Faria Lima reagiu forte — sem que nenhuma praça tenha recuperado o valor real de 2012.
O mercado financeiro, por ora, olha para tudo isso e continua pagando 67 centavos por cada real de patrimônio, na média, para este setor. Pode ser que o desconto esteja certo e o mercado enxergue algo que o dado trimestral ainda não mostra — a dúvida honesta sobre quem vai ocupar esses andares daqui a dez anos, num mundo de inteligência artificial, não é irracional. Pode ser que seja apenas a defasagem de sempre entre o que acontece no prédio e o que acontece na tela.
Não vou cravar. Mas quando o imóvel melhora trimestre após trimestre e a cota não se mexe, vale ao menos abrir a planilha antes de abrir o vídeo ou o grupo de mensagens de plantão. O tempo dirá.
Um grande abraço,
Ricardo Figueiredo
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