Você provavelmente já viu o Flatiron Building dezenas de vezes, mesmo que nunca tenha pisado em Nova York. O prédio em formato de triângulo, na esquina em que a Quinta Avenida cruza com a Broadway, é um dos cenários mais fotografados do mundo, presente em incontáveis filmes, séries e cartões postais. Eu, particularmente, quando penso nesse icônico edifício, me vêm à memória diversos filmes nostálgicos, em especial os primeiros da saga do Homem-Aranha. Quando foi inaugurado, em 1902, era considerado um dos primeiros arranha-céus do planeta.
Fonte: nyc.eu – Flat Iron Building
O que pouca gente sabe é que esse ícone passou os últimos anos com as luzes apagadas. Depois que a editora Macmillan, sua última inquilina, deixou o prédio em 2019 após quase seis décadas no endereço, o Flatiron ficou completamente vazio. E é aí que começa uma história digna de cinema.
Os cinco sócios proprietários do Flatiron não conseguiam mais se entender. Quatro deles, capitaneados por Jeff Gural, da GFP Real Estate, queriam tocar uma reforma de cerca de US$ 80 milhões. O quinto se opunha ao projeto. A briga parou na Justiça e, em 2023, um juiz determinou um leilão de partição para resolver o impasse societário.
Foi aí que a história ganhou contornos surreais. Em março de 2023, na escadaria do tribunal de Manhattan, um obscuro gestor chamado Jacob Garlick, da Abraham Trust, deu o lance vencedor de US$ 190 milhões. Os antigos sócios ficaram chocados, e o próprio Gural chegou a dizer que aquilo era muito mais do que o prédio realmente valia. O detalhe é que Garlick simplesmente nunca pagou o sinal de US$ 19 milhões. Sumiu. O leilão foi anulado. Um lance fantasma de US$ 190 milhões em pleno coração de Manhattan que nunca foi honrado.
Dois meses depois, em maio de 2023, o prédio foi novamente a leilão. Dessa vez, Gural e seus parceiros remanescentes arremataram o edifício por US$ 161,5 milhões e finalmente puderam decidir o futuro do imóvel.
A solução não foi devolver o Flatiron à sua função original. Em vez de tentar realugar 22 andares de escritório em uma Nova York pós-pandemia, os novos donos se associaram à Brodsky Organization e iniciaram a conversão para um condomínio residencial de luxo. Pouco depois, surgiu o primeiro anúncio: um apartamento no 11º andar saiu por cerca de US$ 16 milhões, o equivalente a US$ 45 mil/m². Uma unidade de andar inteiro fechou contrato por US$ 30,5 milhões. O prédio mais fotografado do mundo virou endereço residencial de gente muito rica.
E o motivo me interessa, porque o Flatiron acabou se transformando em uma metáfora quase perfeita do setor mais desafiado do mercado imobiliário global hoje, o dos REITs de escritórios.
Para quem ainda não está familiarizado, REIT é a sigla para Real Estate Investment Trust, o equivalente americano dos nossos fundos imobiliários. Você compra uma cota e passa a ser sócio de um portfólio de imóveis, recebendo dividendos. E o segmento de escritórios está, neste momento, sendo negociado com o maior desconto dentre todas as categorias do mercado.
Segundo dados da S&P Global Market Intelligence, REITs de escritório americanos fecharam janeiro de 2026 sendo negociados a um desconto mediano de 33,6% em relação ao NAV (Net Asset Value, ou o valor patrimonial estimado por ação). É o maior desconto entre todas as categorias de imóveis, à frente até de hotéis (33,5%) e, evidentemente, muito acima da mediana geral dos REITs (16,2%). Em 2025, o índice de escritórios chegou a cair 22%.
Diante de um desconto tão expressivo, vem a pergunta que todo investidor em busca de valor faz: não estaríamos diante de uma grande oportunidade?
A resposta honesta é: depende, e muito. Há boas razões para o setor estar sendo negociado nesses patamares. A taxa de vacância em Manhattan está em 22,3%, praticamente o dobro do que era antes da pandemia. O custo de capital ainda é alto e o trabalho híbrido parece ter vindo para ficar, reduzindo estruturalmente a demanda por escritórios em diversas geografias.
Por outro lado, existe um fenômeno bastante curioso acontecendo justamente agora. Manhattan está vivendo o melhor ano de locação de escritórios desde 2000, no auge da bolha das pontocom. De acordo com a consultoria Colliers, foram locados cerca de 1,82 milhão de metros quadrados de janeiro a maio de 2026, 10% a mais que no mesmo período do ano passado. O grande motor por trás desse movimento são as empresas de inteligência artificial, que fecharam 56% dos contratos do segmento de tecnologia no primeiro trimestre. A OpenAI ocupou o histórico Puck Building em 2024 e a Anthropic estaria perto de fechar um aluguel de aproximadamente 46 mil metros quadrados perto da Hudson Square, segundo o The Wall Street Journal.
Aqui é onde precisamos ter cautela. A comparação com o ano 2000 não é animadora. Naquela época, as empresas de internet chegaram a ocupar 25% dos escritórios de Manhattan logo antes do estouro da bolha. Hoje, a Jones Lang LaSalle (JLL), uma das maiores empresas de serviços imobiliários do mundo, já alerta que até 60% dos escritórios alugados por startups de AI são maiores do que o necessário para o atual quadro de funcionários. Quem acompanhou a saga do WeWork em 2019 sabe muito bem como esse filme costuma terminar.
Mesmo nesse cenário de demanda renovada, o efeito está muito concentrado nos imóveis de altíssima qualidade, os chamados Classe A. Esses prédios ganharam aproximadamente 1,07 milhão de metros quadrados ocupados desde 2019, enquanto o restante do mercado perdeu 4 milhões de metros quadrados. Estamos falando de uma bifurcação muito relevante. Prédios antigos, obsoletos e em localizações secundárias simplesmente não voltarão a ser o que foram. É por isso que a aceleração das conversões de escritório para residencial saltou de cerca de 111 mil metros quadrados anuais antes da pandemia para 381 mil em 2025, com mais 817 mil já no pipeline.
E aqui voltamos ao Flatiron. Não é coincidência que o prédio mais icônico da cidade tenha optado pela conversão residencial. Quando até um cartão postal da cidade precisa virar apartamento de luxo para voltar a gerar valor, o investidor ou investidora atento percebe que comprar uma cesta genérica de REITs de escritório pode ser uma armadilha de valor, e não a oportunidade de uma vida.
O desconto de 33% sobre o NAV pode parecer um convite irresistível, mas é justamente nesse tipo de situação que a complexidade do setor se mostra. Há REITs com portfólios concentrados em imóveis Class A, em mercados promissores e com inquilinos sólidos. Há outros que carregam um peso desproporcional de Class B e C, condenados à obsolescência ou à conversão. Alguns têm balanço para esperar a virada, outros podem ser forçados a vender ativos no pior momento possível. É uma dispersão de qualidade que pode tornar a aposta em nomes isolados particularmente arriscada.
Aproveitei o episódio do Flatiron porque ele resume bem o ponto. Existem oportunidades reais no setor de escritórios, mas há de se considerar o risco diante dos desafios estruturais que ele enfrenta. Uma abordagem interessante é o investimento amplo na classe, por meio, por exemplo, de um ETF diversificado de REITs.
Neste ano, inclusive, a classe já apresentou um estreitamento relevante do desconto, com performance superior à do mercado acionário (ao menos até aqui). Essa era a nossa expectativa quando recomendamos a categoria em nossa carteira de valorização aqui na Finclass. O histórico sugere que, após o início do ciclo de cortes de juros nos EUA, os REITs tendem a performar melhor em comparação às ações. Não temos garantia de retornos futuros, mas, partindo do desconto significativo em que o mercado amplo se encontra hoje, o resultado tende a ser ainda mais satisfatório do que o observado até aqui.
Da próxima vez que você passar pela esquina da Quinta Avenida com a Broadway, ou avistar o Flatiron em algum filme, lembre-se de que aquele prédio de mais de 120 anos acabou de nos dar uma das melhores aulas sobre o mercado de escritórios nos dias atuais.
Um grande abraço,
Felipe Arrais
