GARE11: o que é, quem administra e como investir

Vacância zero desde 2021, contratos de longo prazo, inquilinos de primeira linha e dividendos mensais acima da média: o GARE11 virou um dos FIIs mais comentados da Bolsa e, com essas características, é fácil entender o motivo.

Temos aqui um fundo imobiliário de tijolo que tem chamado atenção não só por esses “detalhes”, mas também por apresentar um histórico de dividendos mensais consistentes que colocam o FII entre os mais acompanhados por investidores de renda passiva. 

Depois de concluir a maior emissão de sua história – a sétima emissão, que captou R$ 1,27 bilhão – o FII praticamente dobrou de tamanho e expandiu sua estratégia para além da logística, adicionando renda urbana e lajes corporativas ao portfólio.

Despertou sua curiosidade? Então, siga na leitura para descobrir:

• O que é o GARE11?
• Quem administra o fundo GARE11?
• O que aconteceu com o FII GARE11?
• O GARE11 paga dividendos mensais?
• O GARE11 é um fundo de papel ou tijolo?
• Quais são os principais ativos da carteira do GARE11?
• Para qual perfil de investidor o GARE11 é indicado?
• Como investir no GARE11?
• Vale a pena investir no GARE11?

Antes de prosseguirmos, saiba que esse conteúdo não se trata de uma recomendação de investimento. Aqui, apenas compilamos informações sobre o FII para que você possa tomar suas próprias decisões de maneira mais informada. 

O que é o GARE11?

O GARE11 é o código de negociação do FII Guardian Real Estate na B3, um fundo imobiliário do tipo tijolo, com gestão ativa, que investe em imóveis físicos locados por contratos atípicos de longo prazo para empresas de grande porte. Seu maior objetivo é gerar renda mensal estável para os cotistas, com proteção contra a inflação por meio de reajustes periódicos pelo IPCA.

A dinâmica é assim: o FII cobra o aluguel mensalmente, desconta as despesas operacionais e distribui o resultado aos cotistas como dividendo.

Inclusive, quem investe no GARE11 passa a ser, indiretamente, dono de uma fração de um portfólio com mais de 30 imóveis espalhados pelo Brasil: galpões logísticos, lojas de varejo e lajes corporativas alugados para empresas gigantes, como Mercado Livre, GPA, Carrefour, Atacadão, BRF e MRV. 

Além disso, diferentemente de fundos com contratos típicos, que podem ser rescindidos com um aviso prévio de 30 dias, o fundo prioriza os chamados contratos atípicos, que têm multa rescisória equivalente ao saldo total do aluguel até o vencimento. 

Em termos mais diretos, se um inquilino quiser sair antes da hora, precisa pagar tudo que ainda deve. O resultado dessa cláusula é uma receita muito mais previsível e protegida do que a média dos FIIs do mercado.

Quem administra o fundo GARE11?

O GARE11 é administrado pelo Banco Daycoval e gerido pela Guardian Gestora. Aliás, a gestão é responsável pelas decisões estratégicas do portfólio – quais imóveis comprar, quando vender e como alocar o capital. Já a administração cuida da parte operacional, legal e de prestação de contas do FII.

Entrando em mais detalhes sobre cada uma, a Guardian Gestora é a casa que deu origem ao FII e conduz sua estratégia desde o início. Fundada por Gustavo Asdourian, é especializada em fundos imobiliários com foco em contratos atípicos e inquilinos de alta qualidade de crédito. A estratégia do GARE11 (imóveis estratégicos para a operação dos inquilinos, contratos longos com multa integral e reajuste pelo IPCA) é a marca registrada da Guardian no mercado.

Já o Banco Daycoval, administrador fiduciário, é uma instituição financeira sólida com histórico consolidado no mercado de capitais brasileiro. No FII, sua função é garantir o cumprimento das obrigações regulatórias, a custódia dos ativos e a comunicação com os cotistas e reguladores.

O que aconteceu com o FII GARE11?

O GARE11 passou por uma transformação relevante entre 2023 e 2026: mudou de ticker (era GALG11, quando focava exclusivamente em logística), expandiu a estratégia para renda urbana e lajes corporativas, e quase dobrou de tamanho após concluir a sétima emissão de cotas, que captou R$ 1,27 bilhão.

Quando nasceu, em 2020, o fundo era um FII logístico puro, negociado sob o ticker GALG11. Com o crescimento da base de investidores (que aumentou 496% só em 2023, chegando a 129 mil cotistas) e a maturação da estratégia, a gestão decidiu ampliar o escopo. 

Foi então que o ticker mudou para GARE11 (Guardian Real Estate), como uma forma de refletir a diversificação: além de galpões logísticos, o portfólio passou a contar com imóveis de renda urbana (lojas de supermercados e atacadistas) e, em 2025, adicionou lajes corporativas também.

Em 2025, o FII também executou uma operação de reciclagem relevante: vendeu dez imóveis (quatro lojas do GPA e seis do Grupo Mateus) para o fundo XPRI. O resultado? Aumento do lucro e redução da alavancagem.

Em paralelo, adquiriu novos ativos, incluindo o Parque Logístico Confins (MG), locado para Mercado Livre, Três Corações e Vale, e um edifício corporativo em Belo Horizonte locado para MRV. O resultado foi um FII mais diversificado, com mais de 500 mil cotistas e patrimônio líquido próximo de R$ 2,7 bilhões ao início de 2026.

E já que falamos em 2026, um ponto que gerou debate no mercado neste ano foi a aprovação de um “capital autorizado”, mecanismo que permite ao FII emitir novas cotas sem aprovação prévia em assembleia, dentro de um limite estabelecido. 

A cotação reagiu com queda, consequência que reflete a preocupação de investidores com a diluição do capital. A gestão, porém, esclareceu que o instrumento não significa emissão imediata; ainda assim, esse episódio reforça a importância de acompanhar a comunicação do FII com atenção e nunca olhar apenas para o lado positivo de um investimento, seja ele qual for.

O GARE11 paga dividendos mensais?

Sim. O GARE11 paga dividendos mensalmente – todo mês, no início do mês seguinte ao período de referência. Inclusive, essa é uma das características mais valorizadas do FII por investidores que buscam complementar a renda de forma recorrente e previsível.

O pagamento segue um calendário regular: a data-base (data em que a pessoa investidora precisa ter as cotas para receber o dividendo) costuma ser o último dia útil do mês, e o crédito cai na conta nos primeiros dias úteis do mês seguinte. 

Para o período de 2026, a gestão projeta dividendos entre R$ 0,08 e R$ 0,09 por cota ao mês. Com a cotação em torno de R$ 8,45 até o momento de publicação deste artigo, isso representa um dividend yield mensal de aproximadamente 0,95% a 1%, ou entre 11% e 12% ao ano – acima da média dos FIIs de tijolo do mercado. 

Mas atenção: como em qualquer FII, o valor pode variar conforme o resultado do portfólio, vendas de ativos ou despesas extraordinárias. Os valores citados aqui servem apenas para referência e informação.

Quanto GARE11 paga por cota?

Desde o início de 2025, o GARE11 vinha pagando R$ 0,083 por cota ao mês, valor que se manteve estável por vários meses consecutivos. Com a cotação em torno de R$ 8,45 em abril de 2026, isso representa um dividend yield mensal de aproximadamente 0,98%.

Para você ter uma ideia mais precisa da diferença que isso faz na renda passiva dos cotistas, quem tem 100 cotas (investimento de aproximadamente R$ 845) recebe cerca de R$ 8,30 por mês. Quem tem 1.000 cotas (R$ 8.450), em torno de R$ 83 mensais. 

Importante: esses valores são meramente ilustrativos, já que o dividendo pode subir ou cair dependendo dos resultados do portfólio, da entrada de novos ativos ou da realização de ganhos com venda de imóveis. O mesmo vale para o preço da cota usado como referência, que também é variável.

O GARE11 é um fundo de papel ou tijolo?

O GARE11 é um fundo de tijolo, ou seja, ele investe em imóveis físicos reais, não em títulos financeiros. A renda vem do aluguel que os inquilinos pagam pelo uso desses imóveis, não do rendimento de papéis, como acontece com CRIs ou LCIs.

Essa distinção é bem importante para que você entenda o que está comprando. Fundos de papel investem em certificados de recebíveis imobiliários e outros títulos financeiros. Por isso, sua rentabilidade costuma ser mais sensível às variações da taxa de juros: quando a Selic sobe, os papéis rendem mais, o que pode beneficiar esses fundos no curto prazo. 

Fundos de tijolo, como o GARE11, investem em imóveis físicos. Sua renda vem de contratos de aluguel, uma situação mais estável e previsível no longo prazo, mas potencialmente menos atrativa em momentos de juros muito altos, porque aí é quando a renda fixa concorre diretamente.

Ainda assim, o GARE11 tem uma peculiaridade que o diferencia de fundos de tijolo mais tradicionais: parte dos recursos captados na sétima emissão foi alocada em CRIs (títulos imobiliários) de forma temporária, enquanto os imóveis são adquiridos e integrados ao portfólio. 

A própria gestão descreve isso como uma alocação funcional para rentabilizar o caixa com liquidez durante o processo de compra de novos ativos. A estratégia central, no entanto, segue sendo o tijolo: imóveis físicos com contratos de aluguel de longo prazo.

Quais são os principais ativos da carteira do GARE11?

Os principais ativos do GARE11 incluem inquilinos de grande porte, como Mercado Livre, GPA, Carrefour, Atacadão, BRF, Três Corações, Vale e MRV, todas com perfil de alto crédito e contratos longos.

Olha só alguns dos ativos mais relevantes do portfólio:

• Parque Logístico Confins (Logística, MG): 24.625 m² de ABL, 100% locado para Mercado Livre, Três Corações e Vale do Rio Doce. Foi adquirido em dezembro de 2025 por R$ 86,8 milhões, com yield médio superior a 10% ao ano nos primeiros 60 meses;
• Edifício Corporativo BH (Corporativo, MG): ~13.000 m² de ABL, integralmente ocupado por MRV, LOG CP e Urba. É a primeira laje corporativa do portfólio, uma adição estratégica para diversificar a carteira;
• Mateus – Antares (Varejo, AL): abriga uma loja do Grupo Mateus, rede de supermercados líder no Norte-Nordeste e um dos maiores varejistas regionais do Brasil;
• Varejo – MT / MS (Atacadão, MT e MS): são lojas do Carrefour (bandeira Atacadão) em estados do Centro-Oeste. Temos aqui um inquilino de alta solidez financeira e contratos atípicos com prazos longos;
• BAT – Cachoeirinha (Logística, RS): imóvel logístico locado à BAT (British American Tobacco/Souza Cruz). É um dos ativos âncora do portfólio, com reajuste pelo IPCA acumulado anualmente;
• GPA – Angélica (Varejo, SP): é uma loja do Grupo Pão de Açúcar, que integra a parte do portfólio de varejo alimentar e que ancora a receita com contratos de longa duração.

Antes de seguirmos adiante, vale destacar a diversificação notável do portfólio, que é um de seus pontos fortes. O FII não concentra mais de 25% da receita em nenhum único inquilino, logo, reduz-se o risco de qualquer saída impactar significativamente os dividendos. 

Quanto aos contratos, o prazo médio é superior a 10 anos. Para os investidores, essa informação significa que o GARE11 assegura um bom grau de previsibilidade de receita por um horizonte longo.

Para qual perfil de investidor o GARE11 é indicado?

O GARE11 é mais adequado para investidores que buscam renda passiva mensal previsível, toleram oscilações na cotação no curto prazo e têm horizonte de investimento de médio a longo prazo. Esse FII não é indicado para quem precisa de liquidez imediata ou não aceita variação no preço das cotas.

Como os contratos do GARE11 são de longo prazo e contam com reajustes anuais por índices de inflação, é natural que esse FII atraia o perfil clássico de investidores que buscam renda passiva. Para quem está montando uma carteira com essa linha estratégica – juntando FIIs, ações e renda fixa para criar um fluxo de renda no futuro –, o GARE11 cumpre bem o papel de componente estável e recorrente.

Agora, se você vai precisar do dinheiro em menos de um ou dois anos, o fundo já deixa de ser uma alternativa tão boa assim. Lembre-se de que o GARE11 é um ativo de renda variável, ou seja, o preço de suas cotas oscila com o ciclo de juros. Em momentos de Selic alta, FIIs de tijolo tendem a perder atratividade relativa e as cotas podem cair. 

Dessa maneira, quem entrou recentemente e precisa sair num momento ruim, por exemplo, pode acabar tendo uma perda de capital mesmo que os dividendos tenham sido consistentes. 

Como investir no GARE11?

Comprar cotas do GARE11 é bem simples. Veja um passo a passo em detalhes:

• Abra conta em uma corretora: qualquer corretora habilitada na B3 serve, então, opte por aquela que ofereça o melhor suporte, a plataforma mais intuitiva e isenção de taxas de corretagem. A maioria tem abertura de conta gratuita e online, em poucos minutos;
• Transfira o dinheiro para a corretora: faça um TED ou Pix para a conta da corretora. O valor mínimo para investir no GARE11 é o preço de uma cota, que geralmente está acima de R$ 100;
• Acesse o home broker e busque GARE11: no aplicativo ou site da corretora, acesse o home broker, digite “GARE11” na busca e veja a cotação em tempo real durante o horário de mercado (das 10h às 17h, em dias úteis);
• Coloque a ordem de compra: defina a quantidade de cotas e o preço (você pode comprar pelo preço de mercado ou colocar uma ordem limitada a um valor específico). Confirme e pronto: as cotas caem na sua carteira em D+2, ou seja, dali a dois dias úteis;
• Fique de olho na data-base: para receber o dividendo do mês, você precisa ter as cotas antes da data-base divulgada pelo fundo. Quem compra depois fica de fora do pagamento daquele mês.

Vale a pena investir no GARE11?

O GARE11 apresenta fundamentos sólidos ao seu favor, como vacância zero, contratos longos, inquilinos de primeira linha e dividendos acima da média. Já o contexto de juros altos é o principal vento contrário, o que o torna pouco atrativo para investidores com horizontes temporais mais curto.

Decidir se vale ou não a pena investir no GARE11 é um processo que precisa passar não só pelas características do FII em si, mas também pela análise dos seus objetivos, expectativas e grau de tolerância ao risco. 

Para te ajudar nessa missão, compilamos algumas vantagens para você ter em mente:

• Vacância física de 0%, com portfólio 100% ocupado;
• Contratos atípicos com multa integral, o que torna a renda muito mais protegida contra rescisões;
• DY anual acima da média dos FIIs de tijolo;
• Inquilinos high grade (alta qualidade), com nomes como Mercado Livre, Carrefour, BRF, GPA e Vale;
• Reajuste pelo IPCA, o que protege o poder de compra dos dividendos;
• P/VP baixo em geral, com cotas negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial.

Agora, em relação aos pontos de atenção, temos:

• Juros altos tornam a renda fixa uma concorrente direta, já que a Selic elevada pressiona a cotação dos FIIs;
• Concentração geográfica em crescimento, pois, embora a diversificação geral seja excelente, São Paulo ainda domina o portfólio;
• Mecanismo de capital autorizado aprovado em 2026 pode gerar diluição futura se mal utilizado;
• Alocação temporária em CRIs enquanto novos imóveis são integrados, o que aumenta levemente o perfil de risco;
• Fundo cresceu rapidamente, e a estratégia de integrar muitos ativos de uma vez exige execução cuidadosa da gestão.

Perceba que a questão aqui não é concluir categoricamente se o GARE11 é bom ou não: o que você precisa fazer é colocar seu perfil, pontos de atenção e vantagens na balança para avaliar se esse FII faz ou não sentido dentro da sua estratégia específica.

Para quem tem um horizonte de dois a três anos ou mais, os fundamentos do GARE11 são sólidos. Em contrapartida, se a Selic demorar mais para cair do que o mercado espera, a pressão sobre a cotação pode continuar. Então, quem investe precisa estar confortável com essa variação sem necessidade de resgatar o capital no curto prazo.

Recapitulando os pontos mais importantes…

O GARE11 construiu uma estratégia bem definida e a executou com consistência: imóveis estratégicos para os inquilinos, contratos que tornam a saída antecipada muito cara, reajuste pelo IPCA e gestão ativa que recicla o portfólio quando aparecem oportunidades. 

O resultado é um FII com dividendos estáveis, vacância zero e uma base de cotistas que cresceu de forma expressiva porque, afinal, sua proposta de valor é clara. Para a pessoa investidora de renda de longo prazo, é um dos perfis mais coerentes disponíveis no mercado de FIIs de tijolo e é compreensível sua popularidade.

No entanto, como acontece sempre na renda variável, os riscos existem e merecem ser levados a sério: juros altos, o episódio do capital autorizado e o desafio de integrar um portfólio que dobrou de tamanho em pouco tempo são pontos que pedem atenção nos próximos relatórios mensais. 

Se a sua decisão for a favor do GARE11, lembre-se de dedicar um tempo para acompanhar as comunicações da gestora para se manter sempre a par dos movimentos estratégicos que estão sempre tomados e para avaliar continuamente a performance do fundo em diferentes cenários econômicos.

Perguntas frequentes sobre o GARE11

Ainda tem dúvidas sobre o GARE11 e não sabe se ele é ou não pertinente para a sua estratégia? Respondemos a algumas das dúvidas mais frequentes sobre os pormenores desse FII.

O GARE11 é um fundo seguro?

O GARE11 apresenta características que reduzem os principais riscos dos FIIs de tijolo: vacância zero, contratos atípicos com multa rescisória integral, inquilinos de alto crédito e reajuste pelo IPCA. No entanto, como todo ativo de renda variável, não existe garantia de retorno: a cotação oscila, os dividendos podem variar e há riscos relacionados a juros, revisões contratuais e decisões de gestão. 

GARE11 é isento de imposto?

No caso dos rendimentos distribuídos mensalmente pelo GARE11, sim. Eles são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que a pessoa investidora tenha menos de 10% das cotas do FII e o fundo tenha mais de 50 cotistas. O ganho de capital obtido na venda das cotas em Bolsa, no entanto, é tributado à alíquota de 20% sobre o lucro. 

Qual a taxa de administração do GARE11?

A taxa de administração do GARE11, que engloba administração, custódia e gestão, varia entre 0,94% e 1,01% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo. Além dessa taxa, o fundo cobra uma taxa de performance de 20% sobre o resultado que exceder o benchmark de IPCA + 6% ao ano. Essas taxas são descontadas automaticamente dentro do FII, ou seja, você não paga nada à parte ou manualmente, mas elas reduzem o resultado disponível para distribuição.

Como os contratos do GARE11 protegem contra a inflação?

Os contratos de locação do GARE11 são reajustados anualmente pelo IPCA, o índice oficial de inflação do Brasil. Dessa maneira, se a inflação for de 5% num determinado ano, por exemplo, os aluguéis sobem 5% automaticamente na data de reajuste de cada contrato. Para o cotista, o efeito prático é que os dividendos acompanham a inflação ao longo do tempo, preservando o poder de compra da renda gerada pelo FII.