XPML11: o que é, como funciona e como investir

Quem busca renda passiva costuma ter os fundos imobiliários no radar, e o XPML11 é uma das alternativas mais populares para este fim. O FII de tijolo concentra seu portfólio em ativos conectados a grandes shopping centers pelo Brasil e é conhecido por pagar bons rendimentos mensais aos cotistas.

Quer saber mais sobre o FII? Siga conosco para descobrir as respostas para estas perguntas:

• O que é o fundo XPML11?
• Como funciona o fundo imobiliário XPML11?
• Qual é o objetivo do XPML11?
• Quais são os principais ativos da carteira do XPML11?
• XPML11 paga dividendos?
• XPML11 quanto rende?
• Quanto rende 10 mil no XPML11 por mês?
• Como investir em XPML11?
• Quais são os riscos de investir no XPML11?
• O que está acontecendo com o XPML11?
• O XPML11 ainda vale a pena?

Antes de prosseguir, lembre-se: este conteúdo não se trata de uma recomendação de investimento. Aqui, apenas compilamos fatos e informações úteis que podem te ajudar a tomar decisões de investimento mais eficientes. Vamos lá?

O que é o fundo XPML11?

XPML11 é o ticker de do FII XP Malls, um fundo imobiliário de tijolo, com foco em shopping centers. Foi lançado em 2017 e é um dos maiores do Brasil no segmento, com um portfólio composto por ativos maduros e bem localizados.

A gestão do XPML11 é ativa, feita pela XP Asset, sua modalidade é a de condomínio fechado e você encontra suas cotas disponíveis para negociação na Bolsa de Valores. Investindo nela, você indiretamente se torna sócio ou sócia de centros comerciais de grande porte no país, como o Shopping Cidade Jardim e o Shopping Cidade São Paulo.

Para quem busca construir renda passiva, vale destacar que esse FII distribui rendimentos mensais aos cotistas, provenientes da receita gerada por meio de aluguéis e vendas de imóveis, bem como de participação nos lucros operacionais dos shoppings.

Como funciona o fundo imobiliário XPML11?

Por ser um FII de tijolo, o XPML11 gera renda a partir de imóveis físicos — nesse caso, de shopping centers. Isso significa que o fundo investe em participações de shoppings espalhados pelo Brasil, seja comprando parte dos empreendimentos, seja adquirindo cotas de outros fundos que também possuem esses ativos.

A principal fonte de receita do XPML11 vem de aluguéis pagos pelos lojistas. Inclusive, muitos deles têm contratos de longo prazo firmados, que são corrigidos periodicamente pela inflação (IPCA). Além disso, é claro, um shopping gera receitas complementares, como:

• Estacionamento;
• Mídia;
• Quiosques;
• Atividades comerciais.

Não dá para falar do funcionamento do fundo sem mencionar a gestão ativa da XP Asset. Na prática, o que a XP faz é negociar contratos, manter alta taxa de ocupação, otimizar o mix de lojas e realizar investimentos para aumentar o fluxo de pessoas e as vendas dos lojistas — fatores que, naturalmente, impactam diretamente na renda do fundo.

Qual é o objetivo do XPML11?

A maior missão do XPML11 é equilibrar dois pilares bastante típicos de fundos imobiliários de tijolo: renda recorrente para quem busca pagamentos mensais consistentes e valorização de longo prazo, por meio da gestão ativa dos ativos imobiliários que compõem o portfólio.

Para começar, a gestão trabalha em prol desses objetivos por meio da aquisição de participações em shoppings de boa qualidade e localização estratégica. Aluguéis e outras receitas provenientes desses ativos entram na equação e, assim, se torna possível repassar proventos aos investidores.

Para isso, o XPML11 se concentra principalmente em lojistas de perfil sólido e shoppings de grande fluxo. Essa estratégia vem para otimizar a ocupação dos espaços, negociar contratos que favoreçam a receita e, sempre que necessário, ajustar a composição do portfólio para manter ou melhorar o potencial de retorno.

Além da renda regular, um dos objetivos do fundo é valorizar o patrimônio ao longo do tempo. No caso, temos investimentos estratégicos de compra e venda de ativos imobiliários. Inclusive, esse tipo de ganho de capital é mencionado como parte da estratégia nos documentos do XPML11. 

Em dezembro de 2025, por exemplo, o FII concluiu a venda de sua participação indireta de 23% no Shopping D por cerca de R$ 22,24 milhões. O ganho de capital nesse caso foi estimado em mais de R$ 4,3 milhões. 

Além disso, também no final de 2025, o XPML11 fechou uma grande operação de venda que envolvia participações em nove shoppings avaliadas em aproximadamente R$ 1,65 bilhão. Na ocasião, parte dos recursos foi usada para reduzir alavancagem e reforçar a estrutura de capital do fundo. 

Quais são os principais ativos da carteira do XPML11?

Entre os principais ativos que compõem o portfólio do XPML11, temos empreendimentos reconhecidos por sua atratividade comercial, fluxo de visitantes e mix de lojas. Veja só:

• Shopping Cidade Jardim: um centro sofisticado em São Paulo com boutiques de luxo e forte presença de marcas internacionais;
• Shopping Cidade São Paulo: localizado em área nobre da capital, com gastronomia e varejo diversificado;
• Shopping Pátio Higienópolis: é considerado um trophy asset devido à sua localização premium e histórico de desempenho;
• Tietê Plaza Shopping: referência de compras e lazer na Zona Norte de São Paulo;
• Shops Jardins: extensão voltada para experiências de varejo conceituais e alto fluxo de consumidores;
• Plaza Sul Shopping: tem grande mix comercial e presença consolidada na região sul da capital paulista.

Inclusive, esses ativos representam uma parte substancial da carteira do XPML11. Logo, contribuem para a geração de renda do fundo por meio de seus aluguéis e serviços correlatos.

Para além desses ativos principais, há outros shoppings importantes (de grande porte e fluxo) na carteira. Aqui, podemos mencionar o Partage Santana Shopping, Campinas Shopping, Catarina Fashion Outlet e Internacional Shopping Guarulhos, além de centros relevantes em outras capitais e cidades — todos com significativa área bruta locável (ABL) e diversidade de lojas e serviços. 

Em termos gerais, essa seleção específica vem do objetivo do XPML11 de adquirir ativos em cidades relevantes do país, administrados por grandes players do setor. Além disso, essa diversificação geográfica e de administração também serve para reduzir riscos específicos de cada localidade e aumentar a resiliência dos resultados do fundo ao longo do tempo.

XPML11 paga dividendos?

Sim, o XPML11 distribui rendimentos mensalmente aos seus cotistas (cerca de 95% de seus rendimentos), o que o torna um dos FIIs de shopping mais consistentes em pagamentos no segmento. 

Para você ter ideia, o XPML11 pagou R$ 0,92 por cota em novembro e dezembro de 2025, com dividend yield mensal na faixa de cerca de 0,86% a 0,89%, com base na cotação do fundo na época.

Em um horizonte mais amplo, o FII acumulou rendimentos de aproximadamente R$ 10,8 por cota nos 12 meses de 2025. Isso representa um dividend yield anualizado na casa de 9,5%, levando em conta o preço das cotas no mercado.

Além da renda periódica, o fundo também tem potencial de ganho de capital. Funciona assim: quando a gestão do XPML11 registra lucros extras por meio de aquisições ou venda de participações em shoppings, esses ganhos podem, dependendo da estratégia adotada e das condições de mercado, ser incorporados ao resultado do fundo e aumentar o volume de recursos disponíveis para distribuição aos cotistas.

Qual dia o XPML11 paga dividendos?

O pagamento de dividendos do XPML11 é feito geralmente por volta do dia 25 de cada mês. Quando a data cai em um fim de semana ou feriado, o repasse pode ser antecipado ou ajustado para o dia útil mais próximo.

Importante: na dúvida, o ideal é consultar as datas exatas na página oficial do FII. Lá, você encontra não somente a data de pagamento, que define que dia o valor cai na sua conta, mas também a data-base, que é último dia em que você precisa ter as cotas do fundo na carteira para ter direito ao dividendo.

Curiosidade: não há uma obrigação legal que leve o XPML11 a pagar seus dividendos todos os meses no mesmo dia, mas mesmo assim o fundo mantém essa regularidade elevada na distribuição.

XPML11 quanto rende?

Como o rendimento do XPML11 depende diretamente de quanto o FII arrecadou com aluguéis, receitas comerciais dos shoppings e eventuais ganhos de capital, não há um número fixo para todos os meses. 

Lembre-se: esse é um fundo imobiliário, que é um ativo de renda variável. Por isso, nem valor de cota nem rendimentos são garantidos, e o retorno total do investimento pode subir ou cair conforme o mercado, a performance operacional do portfólio e a dinâmica de oferta e demanda das cotas na B3. 

Em termos práticos de dividendos mensais, para você visualizar melhor o rendimento em números específicos, o fundo vem pagando R$ 0,92 por cota de forma consistente. Esse é um valor que se repetiu por 18 meses consecutivos até outubro de 2025 e permaneceu estável em janeiro de 2026. Isso demonstra uma previsibilidade de renda mensal, algo valorizado por investidores interessados em um fluxo de caixa regular. 

Não se esqueça, porém, de que os ganhos passados não garantem ganhos futuros. Por exemplo, em meses com forte atividade de consumo e receitas maiores, o fundo pode sustentar os mesmos R$ 0,92 ou até sinalizar manutenção de rendimentos, mas uma desaceleração econômica ou vacância poderia impactar os resultados negativamente.

Quanto rende 10 mil no XPML11 por mês?

Com base nos dados recentes de distribuição do XPML11 (cerca de R$ 0,92 por cota ao mês), dá para fazer uma simulação simples. Considerando uma cotação aproximada de R$ 110 por cota, um investimento de R$ 10 mil permitiria comprar algo em torno de 90 cotas (desconsiderando centavos e custos operacionais). Nesse cenário, o rendimento mensal ficaria próximo de R$ 82 a R$ 85 por mês em dividendos.

Em termos práticos, isso representa um retorno mensal em torno de 0,8% a 0,9% ao mês, o que explica por que o XPML11 costuma aparecer entre os FIIs buscados por quem quer renda recorrente. 

Agora, precisamos mencionar alguns pontos importantes para alinhar as suas expectativas. Primeiramente, não se esqueça de que isso é apenas uma simulação, baseada em rendimentos passados e em uma cotação aproximada. 

O valor real pode ser maior ou menor, porque os dividendos variam conforme o resultado dos shoppings, renegociação de contratos, vendas, vacância e decisões da gestão. Além disso, o preço da cota oscila diariamente, o que muda tanto a quantidade de cotas compradas quanto o yield efetivo.

Também há os impostos: os dividendos de fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo siga as regras legais (o que é o caso do XPML11). 

Porém, há custos operacionais, como corretagem (quando aplicável) e taxas da corretora. Já o ganho de capital na venda das cotas, se houver lucro, é tributado em 20%, e a apuração e o pagamento do imposto ficam por conta dos investidores.

Como investir em XPML11?

Para investir no FII XPML11, o passo a passo é o seguinte:

1. Abra conta em uma corretora de valores habilitada na B3;
2. Transfira o dinheiro que você pretende investir para a conta da corretora;
3. Acesse o home broker e procure pelo ticker XPML11;
4. Defina a quantidade de cotas que deseja comprar e o preço;
5. Envie a ordem e aguarde a execução no mercado.

Depois da compra, as cotas passam a aparecer na sua carteira e você já fica apto ou apta a receber os dividendos, desde que esteja com as cotas até a data-base de cada pagamento. 

E atenção: a gente recomenda que você não acompanhe só o valor do dividendo mensal, mas também os relatórios gerenciais do fundo, divulgados periodicamente pela gestora. Neles, você entende como estão as vendas dos shoppings, ocupação, renegociação de contratos e movimentações da carteira — informações que ajudam a investir com mais consciência e evitar que tome alguma decisão por impulso.

Quais são os riscos de investir no XPML11?

Mesmo com um histórico de distribuição consistente, eventos macroeconômicos, como retração do consumo, mudanças bruscas nos juros ou condições adversas no setor de varejo, podem afetar tanto os aluguéis quanto a valorização do patrimônio, que modificariam o retorno esperado ao longo do tempo.

Abaixo, entramos em detalhes sobre alguns dos principais riscos do FII.

1 – Risco de vacância e desempenho dos lojistas

A rentabilidade do XPML11 depende fortemente da ocupação dos shoppings e da capacidade de seus lojistas pagarem aluguel. Se lojas fecharem, renegociarem contratos para valores menores ou falharem em pagar, a receita do FII cai e isso pode reduzir os dividendos distribuídos aos cotistas. 

Além disso, é claro, diferentes regiões ou segmentos de varejo podem sofrer com queda de consumo em momentos de crise econômica, o que pode impactar vendas nas praças e, consequentemente, levar a renegociações com descontos ou prazos maiores — efeitos que também se refletem diretamente no fluxo de caixa do fundo.

2 – Risco de mercado e volatilidade da cota

Como todos os fundos imobiliários negociados em Bolsa, o XPML11 é um ativo de renda variável, o que significa que o preço de sua cota sobe e desce conforme o mercado, mesmo sem relação direta com a renda distribuída. 

Oscilações no Ifix (índice de FIIs) ou mudanças no apetite por risco pelos investidores podem fazer a cota cair e gerar perdas se você vender em um momento de baixa.

Inclusive, essas variações acontecem mesmo quando a operação dos shoppings está estável, pois fatores macroeconômicos, como mudanças na taxa de juros, inflação ou sentimento geral de mercado, influenciam o preço das cotas na Bolsa.

3 – Risco de gestão ativa e decisões de portfólio

O XPML11 realiza operações complexas de compra e venda de participações em shoppings e reorganização de portfólio, como vista nas transações bilionárias recentes que envolveram a venda de nove ativos e a aquisição de outros empreendimentos de destaque nos últimos meses. 

Essas operações podem gerar ganhos de capital, mas também implicam riscos se forem mal gerenciadas ou se as condições de mercado mudarem após a transação.

Por exemplo, vender ativos para gerar caixa pode ser positivo, mas se for feito em um ambiente de preços baixos, pode resultar em realização de perdas ou redução da base de ativos que sustentam os dividendos futuros.

4 – Risco de utilização de caixa e estrutura de capital

Movimentações como grandes vendas, emissões de cotas ou instrumentos financeiros ligados ao portfólio podem impactar a liquidez ou a alavancagem do FII. 

No caso do XPML11, por exemplo, transações recentes exigiram ajuste de caixa e estrutura de capital para equilibrar recursos disponíveis com compromissos futuros. Se o fundo precisar recorrer a emissões de cotas ou alavancagem para honrar compromissos, isso pode diluir o valor unitário por cota ou pressionar as margens operacionais.

O XPML11 ainda vale a pena?

Muitos indicadores oficiais mostram que o XPML11 continua sendo uma opção relevante para investidores que buscam renda passiva e exposição ao segmento de shopping centers, ainda que isso deva ser avaliado no contexto do seu próprio perfil e objetivos. 

Além do pagamento regular de dividendos, há também o fator liquidez nessa equação. O volume de negociação de cotas do XPML11 na B3 é significativo, com uma média diária de negociação alta para fundos imobiliários, e um patrimônio líquido robusto (por volta de R$ 6,3 bilhões). Em termos práticos, temos aqui um sinal de relevância e escala no segmento de shoppings. 

Por outro lado, é importante lembrar que XPML11 é um fundo imobiliário, um ativo de renda variável, e nem o fluxo de rendimentos nem a valorização da cota são garantidos. 

Além disso, o desempenho futuro depende de fatores como desempenho do varejo, ocupação dos shoppings, estratégias da gestão e condições macroeconômicas. Então, ele até pode valer a pena como parte de uma carteira diversificada, mas deve ser considerado junto com outros ativos e com base em um estudo pessoal de risco, prazo e retorno esperado.

Recapitulando os pontos mais importantes…

O XPML11 se consolidou como um dos principais fundos imobiliários do segmento de shoppings no Brasil justamente por combinar escala, ativos relevantes e uma gestão ativa focada em eficiência operacional. 

Ao longo do tempo, comprovou capacidade de gerar renda recorrente por meio de aluguéis e receitas complementares, ao mesmo tempo em que utilizou movimentos estratégicos de compra e venda de ativos para ajustar o portfólio, reduzir riscos e fortalecer sua estrutura de capital. Esse conjunto ajuda a explicar a regularidade dos dividendos e a relevância do fundo dentro do mercado de FIIs.

Ainda assim, como todo investimento em renda variável, o XPML11 exige análise e acompanhamento. Seus resultados dependem diretamente do desempenho do varejo, do consumo das famílias, da ocupação dos shoppings e das decisões da gestão em diferentes ciclos econômicos. 

Por isso, ele tende a fazer mais sentido quando inserido em uma carteira diversificada e alinhada ao perfil do investidor. Entender como o fundo funciona, de onde vêm os rendimentos e quais riscos estão envolvidos é o que permite usar o XPML11 de forma consciente e estratégica.

Perguntas frequentes sobre XPML11

Ainda tem dúvidas sobre o XPML11? Respondemos as perguntas mais frequentes sobre o assunto para te ajudar.

O XPML11 é um fundo seguro?

O XPML11 é um fundo imobiliário de renda variável e, por isso, não oferece garantia de retorno nem proteção contra oscilações de mercado. A segurança do investimento está ligada à qualidade dos shoppings da carteira, à capacidade de geração de receita com aluguéis e à gestão profissional da XP Asset, mas o valor das cotas pode subir ou cair ao longo do tempo conforme o desempenho do varejo, o nível de vacância e as condições econômicas.

Quem pode investir no XPML11?

Qualquer pessoa pode investir no XPML11, desde que tenha conta em uma corretora habilitada na B3. Não é necessário ser investidor qualificado para comprar cotas no mercado secundário.

Quais shoppings pertencem ao XPML11?

Entre os exemplos mais conhecidos estão o Shopping Pátio Higienópolis, Shopping Metrô Tatuapé, Shopping Metrô Boulevard Tatuapé, Praia de Belas Shopping e Iguatemi Bosque, além de outros empreendimentos que entram e saem do portfólio conforme decisões estratégicas da gestão.

Qual a taxa de administração do XPML11?

A taxa de administração do XPML11 gira em torno de 0,75% a 0,95% ao ano sobre o patrimônio do FII, já incluindo os serviços de gestão e administração. Além disso, pode cobrar taxa de performance de 20% sobre o que exceder o benchmark definido em regulamento (IPCA + 6% ao ano), aplicada apenas se esse patamar for superado.