Se você investe em fundos imobiliários, é normal ter dúvidas sobre como declarar FIIs no Imposto de Renda em 2026. A declaração deste ano é referente ao ano-base 2025, e qualquer erro pode gerar dor de cabeça com a Receita Federal. Por isso, entender o passo a passo faz toda a diferença.
Muita gente acredita que, pelo fato de os rendimentos dos FIIs serem isentos, não precisa se preocupar. Mas não é bem assim, afinal, a venda de cotas tem imposto de 20% sobre o lucro, não existe faixa de isenção (como acontece com ações) e os resultados precisam ser informados corretamente. Além disso, é obrigatório declarar a posição das cotas, os rendimentos recebidos e eventuais prejuízos.
Neste guia, você vai aprender de forma simples e direta como declarar FIIs no Imposto de Renda 2026 e entender exatamente onde lançar cada informação no programa da Receita, como declarar dividendos, como informar vendas e como evitar os erros mais comuns.
Como funciona o Imposto de Renda em fundo imobiliário?
Quando falamos de como funciona o Imposto de Renda em fundo imobiliário, é útil separar duas coisas bem diferentes que a Receita Federal observa: os rendimentos recebidos dos FIIs e os ganhos quando você vende cotas com lucro. Essas duas situações têm regras próprias e você precisa saber de ambas para declarar corretamente.
Os rendimentos mensais que os fundos imobiliários pagam aos cotistas são, para pessoas físicas, em sua maioria isentos de Imposto de Renda. Essa isenção existe desde que o FII atenda a determinados requisitos legais. Mesmo isentos, eles devem ser informados na declaração na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o valor total recebido no ano e o CNPJ do fundo pagador.
Por outro lado, o ganho de capital na venda de cotas de FIIs é tributado pela Receita Federal. Ao vender suas cotas por um valor maior do que você pagou por elas, o lucro obtido é tributado à alíquota de 20%. Esse imposto não é calculado no programa da declaração: ele precisa ser apurado mês a mês, gerado e pago por meio de DARF com o código 6015, até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Lembre-se: diferentemente do que acontece em ações, em que vendas com total até R$ 20 mil em um mês são isentas, a regra de isenção não se aplica aos FIIs.
A lógica da Receita é clara: os rendimentos são declarados mesmo que isentos, para a Receita saber que eles ocorreram; já os lucros na venda exigem pagamento de imposto quando houver ganho. Compreender essa diferença ajuda a evitar surpresas, pois é comum investidores confundirem os dois tipos de resultado ou achar que tudo relacionado a FIIs seria isento, o que não é o caso no ganho de capital.
Por fim, independentemente de haver imposto a pagar ou não, a posição dos seus fundos imobiliários também deve ser informada na declaração na ficha “Bens e Direitos”, usando o código específico para FIIs, baseado no custo médio das cotas que você possui em 31/12/2025.
Como declarar FIIs no Imposto de Renda?
No centro de como declarar FIIs no Imposto de Renda está o preenchimento correto da ficha “Bens e Direitos” no programa da Receita Federal. Esse é o local onde você informa tudo o que tinha em fundos imobiliários em 31 de dezembro do ano-base (no caso de 2026, isso se refere a 31/12/2025).
Comece abrindo o programa da Receita e vá até “Bens e Direitos”. É nele onde você declara a posse das suas cotas de FIIs. A partir disso, siga estes passos:
- Na coluna “Código”, escolha o que corresponde a “07 – Fundos”;
- Selecione o código “03 – Fundos de investimento imobiliário”, esse será o código indicado para FIIs;
- No campo “Discriminação”, escreva o nome do fundo, o CNPJ e quantas cotas você tinha nessa data.
Um ponto que confunde muita gente é o custo médio. A Receita exige que você informe o valor total investido, ou seja, quanto você pagou pelas cotas ao longo do tempo, não o preço de mercado.
Como fazer isso? Se você comprou cotas em momentos diferentes, some todos os valores pagos e divida pelo total de cotas para chegar ao custo médio por cota. Em seguida, multiplique esse custo médio pela quantidade de cotas em 31/12/2025. Esse será o valor que você vai lançar na “Situação em 31/12/2025”.
Exemplo prático: se você tinha 100 cotas de um FII com custo médio de R$ 95,00 por cota, a posição a ser declarada será R$ 9.500,00. Não importa se o preço de mercado era maior ou menor, o que conta é o custo que você teve.
Se no início do ano-base você já tinha posições (em 31/12/2024) e não comprou ou vendeu nada durante 2025, basta repetir o lançamento do ano anterior. Se comprou mais cotas ao longo do ano, recalcule o custo médio total e atualize o valor. Agroa, caso tenha vendido todas as cotas de um FII, informe no campo “Situação em 31/12/2025” o valor zero e zere a quantidade de cotas na discriminação.
Um detalhe importante: mesmo que você tenha tido movimentos de compra e venda no ano e, ao final, não possua mais cotas daquele FII, você ainda precisa declarar os eventos ocorridos, como rendimentos recebidos ou ganho/prejuízo, mas a posição que aparece na “Bens e Direitos” será zero.
Esse lançamento na ficha “Bens e Direitos” não trata dos rendimentos recebidos nem dos resultados de venda (ganho de capital) – isso é feito em outras partes da declaração, como veremos adiante. Por enquanto, concentre-se em informar corretamente o que você tinha ao final de 2025. Lembre-se sempre: o valor declarado é o custo médio das cotas, jamais o valor de mercado.
Seguindo este passo a passo, a base do seu cadastro de FIIs estará correta, e o sistema da Receita poderá fazer as somas e cruzamentos necessários sem inconsistências. A correta declaração das cotas evita erros que podem gerar notificações ou ajustes posteriores pela Receita Federal.
Como declarar os dividendos recebidos dos FIIs?
Os dividendos recebidos de fundos imobiliários devem ser declarados de forma separada das cotas, utilizando a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” no programa da Receita Federal. Essa é a ficha correta para informar todos os rendimentos distribuídos pelos FIIs, que são isentos de Imposto de Renda para pessoa física quando recebidos de fundos negociados em bolsa, desde que respeitadas as regras legais.
Para incluir um rendimento nessa ficha, siga o passo a passo:
- Selecione o código específico de rendimentos isentos ou o “99 – Outros”, conforme orientação da Receita;
- No campo “CNPJ da Fonte Pagadora”, insira o CNPJ do FII que pagou o dividendo;
- Em “Nome da Fonte Pagadora”, coloque o nome do fundo;
- Em “Valor”, o total de rendimentos recebidos ao longo do ano.
O sistema já permite associar esse rendimento a uma cota previamente declarada na ficha “Bens e Direitos”, mas não é obrigatório. O importante é que cada FII tenha seus dividendos informados corretamente.
Um erro comum entre investidores é lançar esses dividendos como rendimento tributável, o que gera inconsistências e pode levar a autuações ou ajustes posteriores pela Receita.
Lembre-se: dividendos de FIIs são isentos de IR, mas obrigatoriamente informados para fins de controle. Caso você tenha recebido dividendos de FIIs em meses diferentes, some o total anual por fundo e lance como um único valor anual.
Quem precisa declarar FIIs no Imposto de Renda?
Ao falar quem precisa declarar FIIs no Imposto de Renda, é importante lembrar que a obrigatoriedade não está ligada apenas a ter fundos imobiliários. Ela segue os critérios gerais de entrega da Declaração de Ajuste Anual estabelecidos pela Receita Federal para a declaração de 2026 (ano-base 2025).
Você precisa entregar a declaração se, no ano‑calendário de 2025:
- Recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888,00;
- Recebeu rendimentos isentos ou não tributáveis acima de R$ 200 mil;
- Teve bens e direitos (incluindo seus FIIs) que somaram mais de R$ 800 mil em 31 de dezembro;
- Obteve ganho de capital na venda de bens ou direitos;
- Realizou operações em Bolsa com vendas totais acima de R$ 40 mil no ano.
Isso significa que, mesmo que você não tenha ultrapassado o limite de renda tributável, você ainda pode ter a obrigação de declarar por causa da posse dos FIIs se o total do seu patrimônio for superior ao limite, ou por ter lucro ao vender cotas, pois a Receita exige prestação de contas nesses casos.
Importante: os rendimentos isentos, como os dividendos dos FIIs, contam para o limite de R$ 200 mil que obriga à declaração, mesmo que não sejam tributados. Além disso, se você realizou ganhos no mercado em 2025, mesmo sem vendê-los com lucro tributável, as regras de volume de operações podem tornar obrigatória a entrega do IR.
Qual a diferença entre declarar ações e FIIs no Imposto de Renda?
Quando falamos sobre ações e fundos imobiliários (FIIs), existem diferenças importantes na forma como cada um é tratado no Imposto de Renda, que toda pessoa investidora precisa entender para declarar corretamente e evitar problemas com a Receita Federal.
A primeira grande diferença está na isenção de vendas. Para ações, o investidor pessoa física não paga IR sobre vendas cujo total no mês seja até R$ 20 mil, desde que o lucro seja obtido nesse limite. Já para FIIs, não existe essa isenção: toda venda, independentemente do valor, gera obrigação de apuração de ganho de capital e recolhimento de IR, caso haja lucro.
A alíquota também é distinta. No caso das ações, o ganho em operações comuns acima do limite de R$ 20 mil é tributado em 15%. Para os FIIs, a alíquota sobre lucro na venda é 20%, sem qualquer limite de isenção, sendo recolhida via DARF utilizando o código 6015.
Outro ponto relevante é a compensação de prejuízos. Tanto ações quanto FIIs permitem compensar prejuízos de meses anteriores para abater lucros futuros. Porém, os prejuízos de ações só podem compensar lucros de ações, enquanto os prejuízos de FIIs só podem ser usados para compensar ganhos futuros com FIIs ou Fiagros, não sendo misturáveis entre classes de ativos.
Quais são os rendimentos isentos em fundos imobiliários?
Os rendimentos recebidos de fundos imobiliários (FIIs) possuem regras específicas de isenção no Imposto de Renda que você precisa conhecer para declarar corretamente. É fundamental diferenciar os tipos de rendimentos, pois nem todos têm tratamento igual na declaração.
Os dividendos distribuídos pelos FIIs são, em regra, isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo cumpra os requisitos legais. Apesar de serem isentos, esses rendimentos precisam ser informados na declaração na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, incluindo o CNPJ do fundo e o valor total recebido ao longo do ano.
É essencial compreender também o que não é isento. O ganho de capital na venda de cotas, ou seja, a diferença positiva entre o preço de venda e o preço de compra das cotas, não possui isenção e é tributado à alíquota de 20% para pessoas físicas. Esse imposto deve ser recolhido via DARF antes da declaração anual, sendo um erro comum confundir esse ganho com os dividendos mensais isentos.
Como funcionam os rendimentos com valorização de cotas?
A valorização das cotas de fundos imobiliários (FIIs) não gera imposto enquanto você não realizar a venda. Ou seja, o aumento do preço das cotas no mercado é apenas um ganho patrimonial potencial, que só se torna um ganho de capital quando você efetivamente vende suas cotas.
Para fins de imposto, o ganho de capital é calculado como a diferença entre o preço de venda e o custo médio de aquisição das cotas. A alíquota aplicada é de 20% sobre o lucro líquido obtido na operação.
Agora, caso você realize vendas em meses diferentes, cada mês deve ser considerado separadamente na apuração do imposto, e o recolhimento é feito via DARF, código 6015.
Por exemplo, imagine que você comprou 100 cotas de um FII por R$ 100,00 cada, totalizando um investimento de R$ 10.000,00. No ano seguinte, você vende essas cotas por R$ 120,00 cada, recebendo R$ 12.000,00. O cálculo é o seguinte:
Ganho de capital = R$ 12.000,00 – R$ 10.000,00 = R$ 2.000,00
Imposto = 20% de R$ 2.000,00 = R$ 400,00
Esse imposto deve ser pago via DARF antes de incluir a operação na declaração anual.
O cálculo demonstra que não há tributação sobre a valorização enquanto você não vender, mas é essencial manter o controle do preço de compra de cada lote de cotas, para apurar corretamente o ganho de capital e evitar problemas com a Receita Federal.
Para declarar a venda de FIIs, você deve:
- Acessar a ficha “Renda Variável” no programa da Receita Federal e escolher a opção “Operações em Fundos Imobiliários (FII)”;
- Informar o mês da venda, o código do fundo, a quantidade de cotas vendidas, o preço de venda e o preço médio de aquisição;
- Caso tenha pago DARF referente ao ganho de capital, incluir também o valor na coluna “Imposto Pago”.
O programa vai calcular automaticamente o lucro ou prejuízo do mês, permitindo que você some resultados de vendas diferentes e mantenha seu imposto em dia, mesmo quando houver múltiplas operações ao longo do ano.
Quais são os erros mais comuns ao declarar FIIs?
Ao declarar FIIs, existem alguns erros comuns que podem gerar problemas com a Receita Federal, principalmente para investidores iniciantes. Fique de olho para não cometer estas falhas:
- Não pagar DARF mensal: diferentemente dos rendimentos mensais, que são isentos, o lucro obtido na venda de cotas deve ter imposto recolhido até o último dia útil do mês seguinte à operação. Muitos investidores esquecem dessa obrigação e acabam acumulando multas e juros;
- Confundir isenção de ações com FIIs: para ações, vendas mensais até R$ 20 mil são isentas, mas para FIIs não existe esse limite: toda venda com lucro é tributável à alíquota de 20%. Assumir que a regra é igual leva a erros na apuração do imposto devido;
- Declarar rendimento no campo errado: os rendimentos mensais de FIIs devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, utilizando o CNPJ da fonte pagadora. Lançar no lugar errado pode gerar inconsistências e avisos da Receita;
- Não controlar prejuízo acumulado: quando há vendas com prejuízo em FIIs, esse valor pode ser compensado em meses futuros para reduzir o imposto sobre lucros. Sem um controle organizado, você perde a chance de abater corretamente o imposto devido;
- Informar valor de mercado em vez de custo médio: a receita exige que o preço registrado seja o custo médio de aquisição das cotas, e não o preço atual do mercado. Usar o valor de mercado distorce o cálculo de ganho de capital e pode gerar divergências na declaração.
Como calcular o custo médio das cotas de FII?
O custo médio é o valor que você efetivamente pagou pelas cotas de um fundo imobiliário, incluindo taxas. Esse é o número que deve ser utilizado na declaração de Imposto de Renda e serve para calcular corretamente o ganho de capital quando você vende suas cotas, evitando erros de tributação.
Vamos a um exemplo prático: imagine que você comprou cotas do FII XYZW11 em duas datas diferentes durante o ano.
- Na primeira compra, adquiriu 100 cotas a R$ 100,00 cada, pagando R$ 10,00 de corretagem.
- Na segunda compra, comprou 50 cotas a R$ 105,00 cada, pagando R$ 5,00 de corretagem.
O cálculo do custo médio considera o total investido dividido pelo número de cotas adquiridas:
1. Calcule o valor total de cada compra, somando a corretagem:
Primeira compra: 100 × R$100,00 + R$10,00 = R$ 10.010,00
Segunda compra: 50 × R$105,00 + R$5,00 = R$ 5.255,00
2. Some o valor total investido:
R$ 10.010,00 + R$ 5.255,00 = R$ 15.265,00
3. Some o total de cotas adquiridas:
100 + 50 = 150 cotas
4. Divida o total investido pelo total de cotas para obter o custo médio:
R$ 15.265,00 ÷ 150 ≈ R$ 101,77 por cota
Portanto, ao declarar suas cotas na ficha “Bens e Direitos” do Imposto de Renda, o valor a ser informado como posição em 31/12 será calculado multiplicando a quantidade de cotas pelo custo médio, não pelo valor de mercado.
Manter o controle de custo médio pode se tornar trabalhoso conforme sua carteira cresce. A MyProfit é uma plataforma criada para facilitar sua experiência com investimentos, com ênfase na organização e apuração automática do Imposto de Renda. Se você quer evitar erros e ganhar tempo na declaração, vale a pena conhecer a ferramenta.
Quem vendeu FIIs e não pagou DARF precisa regularizar como?
Se você vendeu cotas de FIIs com lucro e não pagou o DARF dentro do prazo, é fundamental regularizar a situação o quanto antes. O imposto sobre ganho de capital em fundos imobiliários é apurado mensalmente e deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Quando isso não acontece, passam a incidir multa e juros.
A regularização é feita por meio do Sicalcweb, sistema oficial da Receita Federal para emissão de DARF. O procedimento é simples: primeiro, você precisa recalcular o lucro obtido no mês da venda, utilizando o custo médio das cotas. Sobre esse lucro, aplica-se a alíquota de 20%.
Em seguida, no Sicalc, basta informar o código da receita 6015 (Renda Variável – Operações em Bolsa), o mês de apuração e o valor do imposto devido. O próprio sistema calcula automaticamente os acréscimos legais, que incluem multa de 0,33% por dia de atraso (limitada a 20% do imposto) e juros com base na taxa Selic acumulada desde o mês seguinte ao vencimento – não é necessário fazer esses cálculos manualmente.
O ideal é que essa regularização seja feita antes da entrega da declaração anual do Imposto de Renda. Na ficha “Renda Variável”, você deverá informar o resultado do mês da venda e lançar o valor efetivamente pago na coluna de imposto recolhido. Declarar o lucro sem ter pago o DARF pode gerar inconsistência e aumentar o risco de cair em malha fina.
Mesmo que o atraso seja de anos anteriores, ainda é possível emitir o DARF retroativo pelo sistema e quitar o débito com os encargos atualizados. Se for preciso corrigir informações já enviadas, basta transmitir uma declaração retificadora após o pagamento.
Regularizar rapidamente reduz o valor de juros e evita problemas futuros com a Receita. Ignorar o imposto devido pode transformar um erro simples em uma dor de cabeça maior.
Conclusão
Declarar fundos imobiliários não é complicado, mas exige organização. Ao longo deste guia, você viu o passo a passo de como declarar FIIs no Imposto de Renda, desde o preenchimento na ficha correta até a apuração de lucros, pagamento de DARF e lançamento dos rendimentos isentos.
O ponto mais importante é manter o controle mensal das operações. Registrar compras, vendas, custo médio, prejuízos acumulados e DARFs pagos evita erros na declaração anual e reduz o risco de inconsistências com a Receita Federal. Quem deixa para organizar tudo apenas na época do IR costuma ter mais dificuldade e pode acabar pagando imposto incorretamente.
Antes de enviar sua declaração, revise com atenção:
- O informe de rendimentos fornecido pela corretora ou administradora do FII;
- As notas de corretagem, para conferir valores de compra, venda e taxas;
- O controle de custo médio e eventual prejuízo acumulado;
- Os DARFs pagos ao longo do ano, se houve venda com lucro;
Esse cuidado final garante que todas as informações estejam alinhadas e corretamente preenchidas no programa da Receita Federal.
Se você quer simplificar todo esse processo e evitar planilhas manuais, a MyProfit pode ajudar. A plataforma automatiza o controle de operações, calcula imposto de renda sobre FIIs e ações, acompanha prejuízos acumulados e organiza tudo para a declaração anual.
