Já estamos na metade de janeiro e nem deu tempo de você se arrepender das promessas que fez para o ano novo, porque já aconteceu muita coisa no mercado. Se você é daqueles que ficou esperando o “melhor momento” ou o primeiro corte da Selic para investir, tenho uma má notícia: você provavelmente deixou dinheiro na mesa. O ano de 2025 foi excelente, com o IFIX subindo mais de 21%, superando com folga o CDI. Agora, a grande pergunta que recebo é: será que perdemos o bonde ou os fundos imobiliários em 2026 ainda têm espaço para andar?
Hoje, eu, Ricardo Figueiredo, especialista em fundos imobiliários da Finclass, quero compartilhar com você minha visão detalhada sobre o que esperar para este ano. Vamos analisar desde a trajetória dos juros e o impacto das eleições até o comportamento específico de setores como lajes corporativas e logística. Se você quer entender onde estão as oportunidades reais para proteger e multiplicar seu patrimônio, continue lendo.
O Cenário de Juros: O Que os Economistas Esperam?
O primeiro pilar da nossa análise é, sem dúvida, os juros. Existe uma correlação histórica clara: quando os juros caem, os fundos imobiliários tendem a se valorizar. Para projetar o desempenho dos fundos imobiliários em 2026, precisamos olhar para o Boletim Focus e para a curva de juros futura. Atualmente, o mercado está dividido, mas a tendência de queda é visível.
Os economistas, que geralmente são conservadores nas quedas e otimistas nas altas, projetam uma Selic terminal em 12,25% para o final deste ano. No entanto, quem revisou seus modelos mais recentemente já aponta para 12%, o que representaria uma queda de 3% em relação ao patamar atual de 15%. Veja abaixo a expectativa mediana do mercado para os próximos anos:
| Ano (Final do Período) | Expectativa Selic (Boletim Focus) | Expectativa IPCA |
|---|---|---|
| 2026 | 12,25% | ~4,00% |
| 2027 | 10,50% | 3,80% |
| 2028 | 9,88% | 3,50% |
Historicamente, o mercado tende a ser pessimista sobre a capacidade do Brasil de reduzir juros. Se o passado se repetir e a inflação continuar convergindo para a meta, podemos ver taxas ainda menores do que as projetadas acima. E isso é música para os ouvidos do investidor de FIIs: juros menores empurram o capital para ativos de risco, valorizando as cotas.
Volatilidade e Eleições: Devo me Preocupar?
Não será um passeio no parque. Temos um ano eleitoral pela frente e eventos globais, como as movimentações de Donald Trump nos EUA, que trazem volatilidade. Porém, é crucial lembrar que a participação do investidor estrangeiro no estoque de FIIs ainda é tímida (cerca de 5% a 6%), o que nos isola um pouco de choques externos diretos. O impacto é maior no humor e na curva de juros futura do que na operação do imóvel em si.
Sobre as eleições de 2026, a volatilidade é esperada, mas os fundos imobiliários possuem, em média, um terço da volatilidade das ações. Eles funcionam como um meio-termo ideal: você toma mais risco que na renda fixa, mas com uma proteção de patrimônio muito superior à da bolsa pura. Se houver uma mudança de eixo político para uma gestão com maior compromisso fiscal, poderemos ver um “destravamento” de valor similar ao que ocorreu em 2019, quando o IFIX disparou.
Análise Setorial: Onde Estão as Oportunidades?
Para acertar na escolha dos fundos imobiliários em 2026, não basta olhar o macro; precisamos descer para o micro, analisando tijolo por tijolo. O mercado está se comportando de forma muito distinta dependendo do setor.
1. Lajes Corporativas (Escritórios)
Diferente do que muitos pregavam, o escritório não morreu. Pelo contrário, estamos vendo um ciclo de recuperação vigoroso, especialmente em São Paulo. A vacância geral caiu para baixo de 16%, e em regiões premium, o “preço pedido” de aluguel disparou. A região da Faria Lima, por exemplo, já vê preços próximos a R$ 300 ou até R$ 400 o metro quadrado.
Confira como a vacância despencou em regiões importantes de São Paulo entre 2023 e o início de 2026:
| Região (SP) | Vacância Anterior (aprox. 2023) | Vacância Atual (Jan/2026) |
|---|---|---|
| Chácara Santo Antônio | 50% | 32% |
| Chucri Zaidan | 33% | 16% |
| Avenida Paulista | 20% | 6% |
Isso mostra que os FIIs de lajes ainda estão descontados em relação ao potencial de geração de caixa futura. Se você quer saber mais sobre como identificar esses ativos descontados, recomendo que leia nosso artigo sobre os melhores fundos imobiliários para compor sua carteira.
2. Logística e Outros Setores
O setor de logística continua sendo um “reloginho”. A vacância nacional está na mínima histórica de 7%, mesmo com o aumento do estoque de galpões. Os preços de locação também subiram, saindo da casa dos R$ 20 para quase R$ 30/m² na média nacional, com ativos em SP chegando a R$ 40/m². É um setor indispensável para carrego de renda e segurança.
Para os fundos de papel (CRI), com a inflação projetada em 4% (menor que em 2025), o rendimento nominal deve cair um pouco. Porém, a queda dos juros permite que gestores ativos façam ganho de capital girando a carteira (marcando a mercado), o que pode compensar o dividendo menor. Já os Shoppings devem se beneficiar do aumento de consumo trazido pelo barateamento do crédito.
Conclusão
Minha expectativa para os fundos imobiliários em 2026 é extremamente positiva. A combinação de queda de juros, enxugamento de vacância em imóveis reais e o desconto que ainda existe em setores como lajes corporativas e fundos de fundos (FOFs) cria um cenário assimétrico a favor do investidor. Para validar esses dados macroeconômicos, você pode consultar as fontes oficiais do Banco Central do Brasil.
