Não são poucas as manchetes sobre o bom momento do mercado de imóveis logísticos no Brasil. Desde a pandemia, e sem você perceber, lá se foram sete anos que a OMS decretou a situação pandêmica, já encerrada há tempos, o mercado logístico brasileiro engatou um período robusto e contínuo de forte crescimento.
O que espero com este texto é que você, ao terminar a leitura, entenda mais sobre como era o mercado logístico, o que ele ganhou de transformação ao longo dos últimos anos e o que esperamos para seu futuro, tudo com aquele hábito chato que teimo em conservar e me esforço em propagar: baseado em dados.
Vamos começar observando o gráfico de estoque e vacância de área logística no Brasil. Os dados se referem ao 4T25, conforme CRE Tools, plataforma de dados da Buildings – base que usaremos ao longo de todo este texto.
Fonte: Buildings
Aqui, temos duas informações valiosas:
- Sobre o estoque, ou seja, a área locável do segmento logístico disponível no país, observamos uma década de crescimento ininterrupto, com notória aceleração a partir da pandemia do Covid-19;
- A vacância cai sistematicamente, com um ou outro trimestre de acomodação/aceleração, muito por conta do fluxo de novas entregas, mas que notoriamente encontra ocupantes e recoloca o indicador em trajetória de queda, de tal modo que o patamar atual, abaixo de 8%, dá mais força para proprietários na mesa de negociação. O reflexo disso aparece nos preços por m² de aluguel, como veremos adiante.
Mas esse cenário de céu de brigadeiro com crescimento de estoque sem pressão nos níveis de ocupação, muito pelo contrário, poderia sinalizar que estaríamos perto de alguma saturação. Porém, o detalhamento do perfil de nosso estoque dá sinais animadores para os entusiastas do setor logístico.
Primeiramente, há clara concentração de nossa área bruta locável (ABL) na região sudeste, especialmente no estado de São Paulo.
Fonte: Buildings
Veja que 70% do estoque está na região Sudeste, sendo que apenas o estado de São Paulo responde por 48,6% da área logística do país.
Há um certo exagero nesta concentração logística, sob a ótica da distribuição do PIB nacional. Afinal, de acordo com o Sistema de Contas Regionais do IBGE, no PIB de 2023, a região Sudeste representava 53% do PIB nacional, sendo São Paulo o maior contribuidor com 31,5% –lembrando que usei os dados mais recentes do sistema.
Ademais, não se engane. Do ponto de vista micro, o consumidor do Nordeste, do Norte ou do Sul, tem o mesmo desejo de receber sua compra realizada pela internet no menor prazo e, se possível, no dia seguinte. Para tal, precisamos melhor desenvolver a área logística em esfera nacional.
Até porque, note como a área logística de máxima qualidade, classificada como AAA pelos critérios da Buildings, representa apenas 44,3% com base nos dados de final de 2025.
Fonte: Buildings
Ativos com essas características construtivas de alto padrão são justamente aqueles mais demandados pelas empresas de e-commerce e por operadores logísticos que atendem o varejo nacional, para além daqueles que operam internamente o seu sistema de entrega.
O resumo da ópera é: nossa ABL logística ainda é pequena, concentrada e carece de maior qualidade, ou seja, temos uma avenida de crescimento.
O ritmo desse avanço se conecta diretamente com o crescimento econômico. Logo, a velocidade pode não ser a mesma neste ano e talvez no vindouro, por conta da desaceleração econômica naturalmente gerada pelo juro alto, mas a necessidade de ABL logística está dada. Assim, o cenário de reorganização econômica com vistas ao crescimento sustentável seria gatilho para que o estoque logístico mantivesse a trajetória do gráfico que exibimos anteriormente, melhorando a representatividade de ativos de maior qualidade em relação ao total.
Aí entra a variável preço de locação. O gráfico abaixo traz várias camadas de informação:
Fonte: Buildings. Elaboração: Finclass
Após a pandemia, observamos aceleração do preço pedido para locação por m², e o gráfico mostra que isso ocorreu em esfera nacional, mas com maior aceleração em uma determinada região: Raio 30km da cidade de São Paulo.
Primeiramente, essa região, que abraça mercados como Guarulhos, Grande ABC, Barueri, Cajamar e a própria capital paulista, viu seu preço de locação, que já era superior ao praticado no mercado geral, acelerar de forma relevante, sendo certo que, ao final de 2025, rompeu a barreira dos R$ 35,00/m², quase 25% acima da média nacional – antes da pandemia, essa diferença orbitava entre 10% e 15%.
Lembra que falei da sede por área logística dos grandes varejistas, especialmente do mundo digital? Veja o ranking de área ocupada nos 12 trimestres findos em 2025:
Fonte: Buildings. Elaboração: Finclass
E é na esteira da sede desses varejistas, combinando com a escassez de bons ativos em regiões ainda não atendidas e que possuem baixos índices de vacância (justamente pela baixa oferta), é que entendo que não esgotamos o processo de desenvolvimento logístico em esfera nacional. Pelo contrário, entraremos em uma nova fase (na verdade, já entramos) em que praças desatendidas passarão a ganhar ativos competitivos para a demanda crescente e exigente dos operadores de e-commerce, principalmente.
Fonte: Buildings. Elaboração: Finclass
Veja no quadro como a região Nordeste, por exemplo, tem vacância muito baixa – inclusive, abaixo da média nacional –, mas possui estoque menor do que a cidade de Guarulhos em SP + a região metropolitana de Belo Horizonte. Parece claro para mim que há oportunidades de desenvolvimento ali.
E, mesmo dentro da região que já concentra grande parte da ABL, há oportunidades. Veja a área que extrapola o Raio 30km e chega até o Raio 60km de São Paulo, com vacância também abaixo da média nacional e preço pedido de locação 29% abaixo do Raio 30 Km.
Quando olho para os FIIs de logística, costumo dizer que, no atual contexto, podem até estar com precificação um pouco mais ajustada do que outros setores, mas não estão com precificação definitivamente ajustada. Há muito a ser capturado no segmento, que se desenvolveu muito bem ao longo dos últimos cinco anos especialmente, pensando no combo estoque, vacância e preço de locação, mas que tem muito mais a se desenvolver, pensando especialmente em estoque explorando novas fronteiras.
Que este sobrevoo no mercado logístico nacional tenha te ajudado a interpretar melhor o setor e te ajude a selecionar os melhores FIIs desse segmento, que é obrigatório em toda boa carteira de investimentos bem montada e diversificada.
Um grande abraço,
Ricardo Figueiredo
