Quando falamos de fundos imobiliários (FIIs), o BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11) é um nome que tem chamado a atenção. Ele é conhecido como um fundo multiestratégia ou hedge fund, criado para misturar diferentes tipos de investimentos do setor imobiliário.
O que torna esse ativo ainda mais interessante é que ele assumiu o lugar de outro FII tradicional, o BCFF11. Essa mudança virou um ponto importante na história recente do BTHF11.
Neste artigo, você vai entender o motivo dessa mudança e saber mais sobre esse fundo imobiliário, sua estratégia e os riscos, para então saber se vale a pena contar com o BTHF11 em sua carteira.
O que é o BTHF11?
O BTHF11 é um fundo imobiliário administrado e gerido pelo BTG Pactual, criado para investir em diferentes ativos ligados ao mercado imobiliário.
Ele é classificado como um FII multiestratégia. Na prática, isso significa que pode montar uma carteira misturando, por exemplo, cotas de outros FIIs, CRIs e outros ativos permitidos pelo regulamento.
O objetivo do BTHF11 é bem direto: buscar renda recorrente com dividendos e também oportunidades de valorização, usando uma estratégia mais flexível do que a maioria dos FIIs tradicionais.
Um ponto importante é que o BTHF11 ganhou ainda mais relevância depois que passou por uma reestruturação que envolveu o antigo BCFF11. E é exatamente isso que vamos entender no próximo tópico.
O que aconteceu com o BCFF11 e por que ele virou BTHF11?
Quando falamos da história do BTHF11, é importante entender o que aconteceu com o BCFF11, um dos fundos de fundos (FoF) mais tradicionais do mercado.
O BCFF11, administrado pelo BTG Pactual, era um fundo que investia em cotas de outros FIIs e ativos do setor. Por muito tempo, ele foi referência por sua liquidez e patrimônio relevante, mas enfrentou desafios com ciclos de juros altos e desconto frequente entre o valor de mercado e o valor patrimonial das cotas.
Para responder a esse cenário, em 2024 foi proposta uma fusão entre o BCFF11 e o BTHF11, outro fundo do BTG que tinha um regulamento mais flexível e um perfil multiestratégia.
A ideia foi combinar o patrimônio expressivo e a liquidez do BCFF11 com a flexibilidade e o mandato mais amplo do BTHF11, permitindo uma gestão que misture diferentes tipos de investimentos.
No processo, o BCFF11 deixou de ser negociado com seu próprio ticker e deixou de existir como fundo independente. Os cotistas do BCFF11 receberam cotas do BTHF11 na proporção de 8 cotas do novo fundo para cada 10 cotas antigas.
A partir de dezembro de 2024, o BTHF11 passou a ser negociado na B3 com maior liquidez, incorporando o patrimônio e os ativos do BCFF11. Isso transformou o BTHF11 em um fundo multiestratégia de fato, com um patrimônio consolidado acima de R$ 2 bilhões e capacidade ampliada de atuação no mercado.
Essa mudança teve impacto direto na forma como o FII opera e na experiência dos investidores. Em vez de manter dois fundos separados, a estratégia agora concentra tudo em um único veículo com mandato mais amplo e dinamismo potencialmente maior para combinar renda e valorização.
O que compõe o BTHF11?
O BTHF11 é um fundo com uma carteira bem mais “misturada” do que a maioria dos FIIs tradicionais. Em vez de investir só em imóveis físicos (tijolo) ou só em crédito imobiliário (papel), ele combina várias estratégias dentro do mesmo fundo.
Na prática, é como se você tivesse um FoF (fundo de fundos), um fundo de papel e um fundo de tijolo ao mesmo tempo, tudo dentro de um único veículo.
A carteira é dividida em grandes grupos. Um deles é a parcela de de CRIs representa cerca de 15,90% da carteira. Aqui, o FII tem dezenas de operações de crédito imobiliário, com boa diversificação entre devedores e setores – uma parcela importante porque tende a gerar uma renda mais previsível.
Já na fatia de imóveis, o FII tem exposição a dois ativos principais: o Shopping Pátio Maceió, localizado em Maceió (AL), e a EZ Tower – Torre B, um imóvel corporativo localizado na região da Chucri Zaidan, em São Paulo, por meio de estruturas em que ele é controlador de fundos que detêm os imóveis.
Além disso, uma parte relevante do BTHF11 está alocada em FIIs de tijolo, com cerca de 39,20% da carteira. Aqui, entram FIIs de segmentos como logística, shoppings, lajes corporativas e renda urbana, o que ajuda o BTHF11 a se diversificar e não depender de um único tipo de imóvel.
Outra fatia importante está em FIIs de papel, com aproximadamente 22,5% da carteira. Esses fundos investem principalmente em CRIs, e o BTHF11 usa essa exposição como forma de capturar renda, principalmente em cenários onde os juros e inflação estão altos.
O ponto mais importante é que o BTHF11 não aposta tudo em uma única classe de ativos. Ele distribui o patrimônio entre crédito, fundos imobiliários e imóveis, equilibrando renda recorrente e potencial de valorização.
Como funciona a estratégia de investimento do BTHF11?
O BTHF11 segue uma estratégia bem clara: ele tenta equilibrar renda mensal com potencial de valorização, sem ficar preso a um único tipo de investimento.
Isso acontece porque ele é um fundo multiestratégia. Ou seja, pode montar uma carteira com diferentes “peças”, escolhendo o que faz mais sentido em cada momento do mercado.
Na prática, o FII busca gerar renda principalmente através de ativos de crédito imobiliário e também fundos de papel, que têm esse mesmo foco. Essa parte costuma ser importante porque tende a trazer um fluxo de rendimentos mais recorrente.
Ao mesmo tempo, o BTHF11 também investe em fundos de tijolo e em imóveis específicos, como os já citados Shopping Pátio Maceió e EZ Tower – Torre B. Essa parte da carteira tem mais ligação com valorização ao longo do tempo, especialmente quando o mercado entra em uma fase mais favorável, como ciclos de queda de juros.
Outro ponto central da estratégia é que o fundo não quer depender de um único setor. Ele diversifica entre crédito, fundos e imóveis, justamente para reduzir o risco de “sofrer demais” quando um segmento passa por um período ruim.
Além disso, a reestruturação que transformou o BCFF11 em BTHF11 também fortaleceu essa lógica. O FII passou a ter mais liberdade para ajustar posições, unir estratégias e buscar melhores oportunidades sem ficar limitado ao formato tradicional de um FoF.
O BTHF11 paga dividendos mensais?
O BTHF11 paga dividendos e, na prática, a distribuição costuma acontecer de forma mensal, como a maioria dos FIIs negociados na B3.
Isso acontece porque a legislação brasileira (Lei 9.779/99) obriga que os FIIs distribuam, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados com base no regime de caixa de cada semestre para os cotistas.
Ou seja: o FII não pode simplesmente “guardar” todo o resultado. Ele precisa repassar a maior parte do lucro para quem investe.
Na prática, o BTHF11 (assim como vários outros FIIs) costuma fazer essa distribuição de forma mensal.
O valor do dividendo, porém, não é fixo. Ele pode variar de um mês para outro, porque depende do resultado do FII, do que entrou no caixa e do desempenho dos ativos da carteira.
Que dia o BTHF11 paga dividendos?
O BTHF11 não tem um dia “fixo” garantido para pagamento de dividendos todos os meses. Isso é definido pelo calendário oficial divulgado pelo próprio fundo.
A forma mais segura de saber quando o BTHF11 vai pagar dividendos é consultando diretamente a página oficial do fundo no site do BTG Pactual Asset, onde ficam disponíveis os comunicados e atualizações para os cotistas.
É lá onde você encontra as informações mais importantes, como a data-base (o dia em que você precisa estar com cotas para ter direito ao rendimento) e a data de pagamento (o dia em que o dinheiro cai na conta da corretora).
Quais são os riscos de investir no BTHF11?
Antes de tudo, é importante deixar claro que todo investimento tem risco, inclusive fundos imobiliários. O que muda é o tipo de risco e o quanto ele pode pesar dependendo do cenário da economia.
Como o BTHF11 é um FII multiestratégia, ele pode ter mais fontes de retorno, mas também carrega riscos de diferentes áreas ao mesmo tempo. Vamos a eles:
Risco de mercado
Mesmo FII o fundo pague dividendos, o preço da cota pode subir ou cair na Bolsa. Isso significa que, se você precisar vender em um momento ruim, pode vender por um valor menor do que pagou.
Esse risco aumenta principalmente quando o mercado fica mais pessimista com FIIs, já que a tendência é que muitos investidores liquidem seus ativos.
Risco de crédito
Parte da carteira do BTHF11 envolve crédito imobiliário, como CRIs. O risco aqui é o emissor ou devedor não pagar como deveria, entrar em atraso, renegociar ou gerar prejuízo para o fundo.
Risco de oscilação de dividendos
O BTHF11 costuma distribuir rendimentos, mas o valor não é fixo. Como ele mistura vários ativos, o resultado pode mudar mês a mês tanto para cima, quanto para baixo – o que nenhuma pessoa investidora deseja.
Ou seja, se o FII vender posições, tiver queda de receita, ou passar por algum evento de carteira, por exemplo, os dividendos podem diminuir.
Risco de vacância e desempenho dos imóveis
O BTHF11 também tem exposição a imóveis físicos e fundos de tijolo. Nesses casos, existem alguns riscos inerentes a esse tipo de ativo, como:
- Imóveis ficarem com espaços vazios (vacância);
- O valor dos aluguéis cair;
- Contratos serem rescindidos;
- Demora para conseguir novos locatários.
Risco de gestão
O BTHF11 é um fundo com estratégia ativa. Isso significa que o gestor tem liberdade para ajustar a carteira com o tempo.
Se a gestão tomar decisões ruins, entrar em ativos fracos ou errar o timing do mercado, o fundo pode ter desempenho inferior ao esperado.
Risco de liquidez
Apesar de hoje ser negociado na B3, a liquidez pode variar. Em períodos de crise ou queda forte do mercado, pode ser mais difícil vender cotas rapidamente sem aceitar um preço menor.
BTHF11 vale a pena?
A pergunta “BTHF11 vale a pena?” é muito comum e faz sentido. Afinal, ninguém quer colocar dinheiro em um fundo imobiliário sem entender se ele combina com o que a pessoa busca.
Mas a verdade é que o BTHF11 não é um FII que dá para avaliar com um simples “sim” ou “não”. Ele pode ser interessante para alguns investidores e inadequado para outros.
Por ser um fundo multiestratégia, o BTHF11 tenta unir diferentes fontes de resultado dentro de um só lugar. Isso significa que ele pode gerar renda com crédito imobiliário, com outros FIIs e também com imóveis, buscando equilibrar dividendos e oportunidades de valorização.
Esse tipo de estratégia costuma fazer mais sentido para quem quer diversificar, mas não quer montar tudo “na mão”, escolhendo vários fundos separados.
Por outro lado, é importante entender que essa flexibilidade também traz oscilações. O fundo pode passar por períodos em que a renda mensal varia, ou em que a cotação fica pressionada, do mercado de crédito ou até do desempenho dos fundos que ele carrega na carteira.
Ou seja: o BTHF11 pode valer a pena para quem pensa no médio e longo prazos, busca renda recorrente e aceita que o preço da cota pode subir e descer no caminho.
Agora, se o seu foco é segurança total, previsibilidade máxima e tem desconforto com volatilidade, talvez ele não seja a melhor escolha. Nesse caso, investimentos mais conservadores tendem a combinar mais.
No fim, o BTHF11 pode ser um bom FII dentro de uma carteira bem montada, desde que o investidor entenda a proposta e saiba exatamente por que está comprando.
Conclusão
O BTHF11 é um fundo imobiliário que chama atenção por um motivo simples: ele não segue uma única estratégia. Ele mistura diferentes tipos de ativos dentro da carteira, buscando gerar renda com mais de uma fonte ao mesmo tempo.
Ele nasceu como um fundo multiestratégia e ganhou ainda mais relevância depois da incorporação do BCFF11, o que aumentou seu tamanho, sua liquidez e sua presença no mercado.
A composição do BTHF11 é bem diversificada, com exposição a crédito imobiliário, FIIs e imóveis, o que faz com que tenha potencial para entregar dividendos e, em alguns momentos, também valorização da cota.
Mas é importante reforçar: ele não é um fundo “ risco zero”. Como qualquer FII, ele pode sofrer com mudanças no cenário econômico, riscos de crédito e variações no valor dos ativos da carteira.
No fim, o BTHF11 pode fazer sentido para quem busca renda mensal, quer diversificar em um único fundo e consegue investir com visão de médio e longo prazo, sem se assustar com oscilações no caminho.
Porém, vale sempre o lembrete: antes de investir, o mais importante é avaliar seu perfil, seu objetivo e o quanto você tolera ver a cota subir e descer. Isso evita decisões por impulso e aumenta muito as chances de você montar uma carteira mais segura e coerente com a sua realidade.
