Como eu vou me aposentar com FIIs | copie meu plano pra viver de renda

Hoje eu vou abrir o jogo e mostrar exatamente como estou planejando a minha aposentadoria com fundos imobiliários e outros ativos. Note que eu disse “planejando”, no gerúndio, porque esse é um processo contínuo, vivo, que pode sofrer ajustes a qualquer momento. Não é um plano cravado na pedra, mas o fato de poder ajustar não significa que você pode deixar para começar amanhã. Quero que este artigo sirva como uma fagulha para você começar a pensar no seu futuro agora mesmo, porque, deixe-me ser brutalmente honesto com você: o INSS não será suficiente.

Por que o INSS é um problema para o seu futuro?

Quando falamos em aposentadoria, a primeira coisa que vem à cabeça da maioria é o INSS. Se você trabalha no regime CLT, vê aquele desconto mensal e pode pensar que está contribuindo para uma conta sua, um regime de capitalização onde seu dinheiro rende para o futuro. Mas não é assim que funciona. O dinheiro que você paga hoje não é seu; ele serve para pagar a aposentadoria de quem já está aposentado agora, como meu pai, por exemplo. É um pacto entre gerações, não uma poupança.

Os dados são alarmantes: cerca de dois terços dos aposentados recebem até um salário mínimo. Apenas uma minoria ínfima, menos de 5%, recebe o teto, que gira em torno de R$ 8.000. E mesmo esse valor, que parece digno, pode não ser suficiente para o padrão de vida que você deseja manter na velhice. Além disso, imagine como estará o INSS daqui a 20, 30 ou 40 anos? Para o meu controle pessoal, eu considero o valor do INSS como zero. O que vier de lá será lucro. A minha segurança virá do meu planejamento de investimentos privado.

O “Número Mágico”: Quanto você precisa para parar?

O primeiro passo de qualquer plano de aposentadoria com fundos imobiliários e renda passiva é definir quanto você quer receber mensalmente. Eu sei que para um jovem de 20 anos é difícil imaginar quanto vai custar a vida aos 60, mas precisamos de um ponto de partida. Vamos trabalhar com premissas conservadoras: uma carteira que gere, em média, 8,5% de dividend yield ao ano (já descontando a inflação, ou seja, preservando seu poder de compra).

Abaixo, preparei uma tabela simulando quanto de patrimônio acumulado você precisaria ter hoje para gerar diferentes níveis de renda passiva mensal, considerando essa rentabilidade:

É importante destacar que estou falando de ganho real. Muitas pessoas cometem o erro de buscar ativos com dividendos altíssimos (15%, 16% ao ano), como alguns Fiagros ou FIIs de papel arriscados, esquecendo que muitas vezes esses ativos não repõem a inflação. O resultado? Você vive como um rei nos primeiros dois anos, mas seu patrimônio definha e seu poder de compra despenca ao longo do tempo.

O Fator Tempo: Quanto tempo demora para chegar lá?

Agora que sabemos onde queremos chegar (vamos usar o exemplo de R$ 10.000 mensais, que exige cerca de R$ 1,4 milhão), a pergunta é: quanto tempo demora? Isso depende exclusivamente de dois fatores: o quanto você aporta mensalmente e a taxa de juros real que conseguimos obter.

Considerando um cenário conservador de juros reais de 5% ao ano (algo factível no Brasil, que eu chamo de “aluno nota 6”), veja como o valor do aporte muda drasticamente o tempo necessário para sua liberdade:

Se 50 anos parece muito tempo, a solução matemática é clara: você precisa aumentar seus aportes ou melhorar a rentabilidade da carteira (correndo um pouco mais de risco controlado). Em momentos como o atual, onde temos títulos públicos pagando IPCA+6% ou IPCA+7% e ações descontadas, é possível “encurtar” esse caminho aproveitando as oportunidades que o mercado oferece. É nessas horas que cortar um gasto supérfluo e aumentar o aporte faz toda a diferença.

As Duas Fases da Sua Carteira

Um erro clássico de quem busca a aposentadoria com fundos imobiliários é focar 100% em renda desde o primeiro dia. Não faça isso. Existem duas fases distintas na vida do investidor: a fase de Construção (Valorização) e a fase de Fruição (Renda). A alocação de ativos muda drasticamente entre elas.

Fase 1: Construção de Patrimônio

Nesta fase, você não precisa sacar os dividendos para pagar contas; você os reinveste. O objetivo é fazer o bolo crescer. Uma carteira equilibrada para este momento, que eu utilizo e recomendo, tem a seguinte estrutura:

• Renda Fixa Pós-Fixada: Para segurança e liquidez.
• Renda Fixa Dinâmica (IPCA+): Para garantir juro real longo.
• Ações e FIIs: Para potencial de valorização e crescimento.
• Investimento Internacional: Essencial. Não aposte todas as suas fichas no Brasil. As maiores inovações (como IA) estão lá fora.
• Criptoativos: Uma pimenta para potencializar retorno (com controle de risco).

Fase 2: Vivendo de Renda

Quando você atinge o número mágico, a carteira muda. O foco passa a ser previsibilidade de fluxo de caixa e preservação. Veja a comparação sugerida:

Perceba que na fase de renda, aumentamos a exposição a FIIs para 40%, pois eles são excelentes geradores de fluxo de caixa mensal isento de imposto. Mas não colocamos 100% neles, pois ainda precisamos de ações e renda fixa para proteger o patrimônio contra a inflação e crises sistêmicas. Para entender mais sobre a importância de diversificar, recomendo a leitura sobre educação financeira no site da CVM ou fontes oficiais similares.

Conclusão

Planejar sua aposentadoria não é sobre adivinhar o futuro, mas sobre se preparar para ele com as melhores ferramentas disponíveis hoje. A planilha aceita qualquer número, mas a vida real exige disciplina nos aportes e inteligência na alocação. Seja conservador nas premissas e agressivo nos aportes.

Comece hoje, revise seu plano constantemente e não dependa da sorte ou do governo.

Ricardo Figueiredo

Especialista em fundos imobiliários da Finclass e analista CNPI. É bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial. Já foi professor na área de tecnologia, mas migrou para mercado financeiro há quase 20 anos, atuando na análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários.